Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych (cennik prac biura architektonicznego) wraz z inwentaryzacją, koncepcją z projektami branżowymi oraz instalacyjnymi

PROJEKTY ARCHITEKTONICZNO-BUDOWLANE Z BRANŻAMI, INSTALACJAMI I INNYMI – CENNIK:

Zachęcamy również do sprawdzenia:

Przebudowa, nadbudowa lub rozbudowa istniejącego domu zawsze wymaga dobrze opracowanego projektu architektonicznego. Architekt musi uwzględnić nie tylko samą wizję zmian, ale także stan techniczny budynku, jego konstrukcję, instalacje, zapisy miejscowego planu lub decyzję o warunkach zabudowy.

Koszt projektu zależy przede wszystkim od metrażu, zakresu modyfikacji i kondycji obiektu, a także od liczby branż, które trzeba włączyć do opracowania. Inwestor, który zna rząd wielkości kosztów projektowych, łatwiej planuje cały budżet inwestycji i świadomie decyduje, jaki zakres dokumentacji zlecić już na starcie.

TL;DR: najważniejsze informacje o cenach przebudów, nadbudów i rozbudów

  • BIAMS specjalizuje się w kompleksowych projektach przebudów, nadbudów i rozbudów domów jednorodzinnych oraz budynków wielorodzinnych – wraz z projektami branżowymi, instalacjami i dokumentami do pozwoleń na budowę
  • koszty projektu zależą od metrażu, zakresu zmian, stanu technicznego budynku, stopnia skomplikowania konstrukcji i lokalizacji inwestycji
  • pracownia BIAMS przygotowuje dokumentację spełniającą wymagania formalne i techniczne, dostosowaną do aktualnych przepisów prawa budowlanego i rozporządzeń wykonawczych 
  • orientacyjne ceny obejmują pełen zakres prac: od inwentaryzacji i ekspertyzy technicznej, przez koncepcję i dokumenty wstępne, po projekty branżowe i pakiet map z badaniami gruntowymi
  • BIAMS oferuje wizję lokalną i indywidualną wycenę, tak aby dopasować cennik do konkretnego budynku i planowanych zmian.

Ceny projektów nadbudów i rozbudów domów – co wpływa na koszt?

Nadbudowa lub rozbudowa domu to złożona inwestycja. Projekt architektoniczny staje się podstawą wszystkich kolejnych działań: uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, przygotowania kosztorysu, a na końcu samej realizacji prac. Bez precyzyjnej dokumentacji trudno mówić o bezpiecznej i przewidywalnej cenowo inwestycji.

Koszt projektu przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy zwykle stanowi od około pięciu do piętnastu procent całego budżetu inwestycji. Pozostała część przypada na wykonawstwo, materiały, instalacje i wykończenie. Przy aktualnych cenach robocizny i materiałów budowlanych koszty robót związanych z nadbudową albo rozbudową mieszczą się w przedziale od około dwóch do nawet dwunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, w zależności od standardu, skomplikowania konstrukcji i lokalnego rynku wykonawców.

Projekt to istotna część ogólnych kosztów inwestycji, ale większość budżetu pochłaniają prace budowlane, instalacyjne i wykończeniowe.

Pracownia BIAMS specjalizuje się w projektach przebudów, nadbudów i rozbudów domów jednorodzinnych oraz budynków wielorodzinnych. Obejmuje to zarówno etap koncepcji, jak i projekty branżowe, instalacje oraz dokumenty potrzebne do przeprowadzenia inwestora przez pełną procedurę urzędową.

Od czego zależy cena projektu przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy?

Na końcową cenę projektu wpływa kilka podstawowych czynników. Dopiero po ich przeanalizowaniu architekt może przygotować rzetelną wycenę.

Najważniejsze z nich to:

  • metraż – powierzchnia części istniejącej oraz nowych kondygnacji lub dobudowanych pomieszczeń, od której zależy zakres rysunków, opracowań branżowych i czas pracy projektantów
  • zakres zmian – od stosunkowo niewielkich modyfikacji wnętrz, przez zmianę układu otworów okiennych i drzwiowych, aż po przebudowę bryły, nadbudowę piętra lub dobudowę dodatkowego skrzydła budynku
  • stan techniczny budynku – wykonanie ekspertyz konstrukcyjnych, potrzeba oceny nośności stropów, ścian i fundamentów oraz ewentualnych wzmocnień wymaga szerszego udziału branży konstrukcyjnej
  • lokalizacja inwestycji – wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a także logistyka dojazdów na wizje lokalne
  • istniejące instalacje i konstrukcja – konieczność uwzględnienia w projekcie aktualnego układu instalacji sanitarnych, grzewczych i elektrycznych oraz istniejącej konstrukcji, tak aby uniknąć kolizji i nadmiernych ingerencji w budynek.

Każdy projekt w BIAMS trafia do indywidualnej wyceny, opartej na analizie konkretnego budynku, zakresu planowanych zmian oraz wymagań inwestora.

Takie podejście pozwala wycenić projekt uczciwie i przejrzyście, bez sztucznego uśredniania kosztów dla zupełnie różnych inwestycji.

Szczegółowy cennik usług projektowych BIAMS

WAŻNE: wszystkie podane niżej kwoty mają charakter orientacyjny. Rzeczywista wycena zależy od skali i złożoności projektu, ale poniższe dane dobrze pokazują rząd wielkości poszczególnych etapów prac.

Pierwszy etap stanowi inwentaryzacja architektoniczna istniejącego budynku. Architekt dokonuje pomiaru z natury, opracowuje rzuty kondygnacji, przekroje i elewacje, często również model 3D bryły. W BIAMS stawki dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych mieszczą się w przedziale od 11 do 19 zł brutto za metr kwadratowy powierzchni podłogi, w zależności od metrażu obiektu – przy mniejszych budynkach (około 150–400 m²) cena startuje od 19 zł za m², a przy większych stopniowo maleje. Do ceny inwentaryzacji dolicza się wizję lokalną i analizy funkcjonalne.

Kolejny krok to opinia o stanie technicznym lub ekspertyza techniczna wykonana przez uprawnionego konstruktora. Dokument opisuje nośność elementów konstrukcyjnych i możliwości bezpiecznej rozbudowy albo nadbudowy. W pracowni BIAMS koszt takiej opinii zaczyna się od około 3 500 zł brutto.

Po rozpoznaniu stanu budynku architekt przygotowuje koncepcję architektoniczną. Zawiera ona warianty funkcjonalno-przestrzenne, rzuty, elewacje, przekroje oraz wizualizacje 3D z wstępnym doborem materiałów. Cennik BIAMS dla koncepcji budynków mieszkalnych wynosi orientacyjnie od około 15 do 30 zł brutto za metr kwadratowy powierzchni podłogi, co przy domu jednorodzinnym średniej wielkości przekłada się na budżet rzędu co najmniej 6 000 zł brutto.

Jeśli działka nie ma miejscowego planu zagospodarowania, konieczne staje się uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). BIAMS zajmuje się przygotowaniem wniosków, pozyskaniem map, relacją z urzędem i kompletowaniem dokumentów. Koszt tego etapu zaczyna się od około 4 000 zł brutto. Dla niewielkich budynków jednorodzinnych pełny projekt budowlany przygotowany na podstawie koncepcji i uzyskanych decyzji wymaga zwykle budżetu rzędu co najmniej 10 000 zł brutto.

Niezależnie od tego potrzebny jest pakiet map do celów projektowych oraz badań gruntowych. Przykładowy pakiet map i badań dla rozbudowy ma wartość od około 5 000 zł brutto, przy czym ostateczna cena zależy od lokalizacji inwestycji, wielkości terenu i warunków geotechnicznych.

Ostatni element to projekty branżowe. Pełnobranżowy projekt przebudowy obiektu, obejmujący projekt architektoniczny, konstrukcyjny oraz instalacje sanitarne i elektryczne, zaczyna się w BIAMS od około 160 zł brutto za m² powierzchni netto, liczonej dla części istniejących i nowo projektowanych. W przypadku piwnic bez istotnych zmian lub poddasza przeznaczonego do rozbiórki stawka dla tych części kształtuje się na poziomie około 50–75% stawki bazowej. Przy mniejszych zleceniach praktyczne minimum budżetu dla pojedynczej branży wynosi zwykle około 3 000 zł brutto.

Kompleksowy zakres usług projektowych BIAMS

Czy wiesz, że: BIAMS oferuje pełnobranżowe projekty wraz z instalacjami i wszystkimi wymaganymi pozwoleniami, tak aby inwestor otrzymał spójną dokumentację i ograniczył ryzyko błędów na budowie?

Kompleksowy projekt obejmuje inwentaryzację architektoniczną istniejącego budynku, koncepcję projektową z wizualizacjami 3D, projekt budowlany z planem zagospodarowania terenu, projekty branżowe instalacji sanitarnych, elektrycznych i grzewczych, a także dokumenty formalne niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Na życzenie inwestora pracownia przygotowuje również opracowania kosztorysowe, co ułatwia planowanie budżetu i rozmowy z wykonawcami.

I Inwentaryzacja

Pierwszym etapem dla projektu przebudowy, nadbudowy, bądź rozbudowy jest wykonanie inwentaryzacji (czyli pomiaru obiektu z natury wraz z wprowadzeniem danych do komputera i uzyskanie rzutów kondygnacji, przekrojów i elewacji oraz częstokroć bryły 3D). W jej skład wchodzi też wstępna analiza możliwości oraz wad i zalet istniejącego obiektu budowlanego

I INWENTARYZACJA – budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne

(w branży architektonicznej bez rzeczy zakrytych wraz z elewacją)

do ceny inwentaryzacji należy doliczyć wizję lokalną i analizy
1 150 – 400 m2 od 19 zł za m2 Cena brutto za m2 powierzchni podłogi obiektu
2 400 – 600 m2 17 zł za m2 Cena brutto za m2 powierzchni podłogi obiektu
3 600 – 1500 m2 13 zł za m2 Cena brutto za m2 powierzchni podłogi obiektu
4 2000 – 5000 m2 11 zł za m2 Cena brutto za m2 powierzchni podłogi obiektu
5 pow. 5000 m2 do uzgodnienia Wycena indywidualna za obiekt jako cena zryczałtowana
II Ekspertyzy techniczne

Potem zaleca się, jak najszybciej, sporządzenie opinii o stanie technicznym lub ekspertyzy technicznej obiektu (koniecznej przy składaniu projektu do urzędu) podpisanej przez uprawnionego konstruktora mającego uprawnienia w branży budowlanej w specjalności inżynieryjnej. Pozwoli to ocenić możliwości przebudowy, nadbudowy i rozbudowy oraz oceni stan budynku i jego elementów konstrukcyjnych, w tym przegród, stropów, dachów i mniej istotnych pozycji obiektu. Koszt takiej opinii w pracowni projektowej BIAMS zaczyna się od 3500 zł brutto.

III Koncepcja

Po ocenie stanu technicznego i przeanalizowania architektury, konstrukcji, tektoniki i estetyki budynku oraz analizie od względem konieczności przystosowania do prawa budowlanego i innych rozporządzeń należy sporządzić wstępną koncepcję architektoniczno-urbanistyczną, zawierającą: warianty funkcjonalno – przestrzenne, plan sytuacyjny, rzuty, elewacje, przekroje, bryłę, elewacje kolorowe i szkice 3D oraz wizualizacje wraz ze wstępnym doborem materiałów.

II KONCEPCJA – budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne

(ogólna w branży architektonicznej z elewacjami i modelem 3D)
1 180 – 300 m2 od 30 zł za m2 Cena brutto za m2 powierzchni podłogi obiektu
2 300 – 600 m2 25 zł za m2 Cena brutto za m2 powierzchni podłogi obiektu
3 600 – 900 m2 20 zł za m2 Cena brutto za m2 powierzchni podłogi obiektu
4 1000 – 2000 m2 15 zł za m2 Cena brutto za m2 powierzchni podłogi obiektu
5 pow. 2000 m2 do uzgodnienia Wycena indywidualna za obiekt jako cena zryczałtowana
IV Dokumenty wstępne

Gdy nie ma planu zagospodarowania /miejscowego – MPZP (Miejscowego Panu Zagospodarowania Przestrzennego), w przypadku rozbudowy lub /i nadbudowy oraz zmiany sposobu użytkowania części budynku należy wystąpić o WZ-tkę (warunki zabudowy) dla działki bądź terenu (kilku działek pod jedną inwestycję). Koszt przygotowania wniosków, uzyskania promes, zakupienia map oraz relacji z urzędem zaczyna się od 4000 zł brutto.

Pamiętajmy również, iż w przypadku rozbudowy wymagana będzie mapa do celów projektowych oraz sporządzenie badań gruntowych w cenie pakietu od 5000 zł brutto.

przebudowa domu cena

V Projekt branżowy rozbudowy, nadbudowy i przebudowy

Potem możemy przystąpić do wykonania projektów branżowych, między innymi architektonicznego i konstrukcyjnego, a wedle potrzeb również projektów sanitarnych: wodociągowo-kanalizacyjnych, centralnego ogrzewania, wentylacji oraz projektów elektrycznych: oświetlenia, zasilania, niskich prądów. Mogą to być instalacje wewnętrzne w budynku, instalacje na terenie – zewnętrze, doziemne czy instalacje zewnętrzne jako przyłącza. Pełno-branżowy projekt przebudowy obiektu zaczyna się od 160 zł za m2, przy czym liczymy powierzchnię netto – podłogi i to zarówno powierzchnię istniejącą, jak i nowo powstałą. Za to piwnica gdy nie ma w niej zmian lub poddasze, które jest usuwane może być policzone za kwotę na poziomie 50-75% kwoty bazowej.

Kompleksowa obsługa w BIAMS oznacza, że w jednym miejscu otrzymasz inwentaryzację, projekt architektoniczno-budowlany, projekty branżowe, komplet dokumentów do urzędów oraz opiekę nad całym procesem inwestycyjnym.

Nasza pracownia na bieżąco współpracuje z urzędami i jednostkami administracji architektoniczno-budowlanej, prowadzi korespondencję, uzupełnia wymagane załączniki i reaguje na uwagi organów. Inwestor nie musi samodzielnie poruszać się po gęstym systemie przepisów – architekt prowadzi go krok po kroku od pierwszego szkicu aż do uzyskania decyzji administracyjnych.

Korzyści wyboru pracowni BIAMS – pewność i kompleksowość

Współpraca z BIAMS daje poczucie bezpieczeństwa dla całej inwestycji przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy. Pracownia przygotowuje szczegółową dokumentację, dopracowuje rysunki architektoniczne i branżowe, a także dba o to, aby projekt odpowiadał nie tylko oczekiwaniom estetycznym, lecz także funkcjonalnym i technicznym.

BIAMS działa na rynku nieprzerwanie od 2005 roku, ma w dorobku setki projektów o różnym stopniu skomplikowania i realizuje inwestycje w wielu regionach Polski – między innymi w województwie łódzkim, mazowieckim, wielkopolskim, dolnośląskim, świętokrzyskim, pomorskim i warmińsko-mazurskim. To doświadczenie przekłada się na dobrą znajomość lokalnych realiów oraz praktykę w interpretacji przepisów budowlanych i planistycznych.

Możliwość wizji lokalnej i wstępnej konsultacji pozwala precyzyjnie określić potrzeby inwestora jeszcze przed rozpoczęciem projektowania. Architekt poznaje sposób użytkowania domu, plany dotyczące powiększenia rodziny, dodatkowych funkcji (gabinet, pokój gościnny, strefa rekreacji) oraz budżet, którym dysponuje inwestor. Dzięki temu projekt przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy powstaje na solidnej, dobrze zdefiniowanej podstawie.

Dokumentacja przygotowana w BIAMS spełnia wymagania przepisów prawa budowlanego i rozporządzeń wykonawczych, co daje inwestorowi pewność zgodności projektu z wymogami urzędów i wymogami formalno-technicznymi.

Ważne informacje dotyczące prezentowanych cen

Porada dla inwestora: wszystkie przedstawione ceny mają charakter informacyjny i służą jako punkt odniesienia przy planowaniu budżetu. Nie stanowią oferty handlowej w rozumieniu Kodeksu Cywilnego.

Ostateczna, wiążąca wycena projektu zawsze powstaje indywidualnie po analizie konkretnego budynku, zakresu planowanych zmian, lokalizacji i wymagań inwestora. Ten sam metraż przy bardzo różnym stanie technicznym i odmiennych założeniach funkcjonalnych prowadzi do zupełnie odmiennych kosztów projektu.

Różnice w wycenach wynikają więc z odmiennego stanu każdego obiektu oraz złożoności zmian. BIAMS stawia na przejrzystość zasad współpracy i jawność cenników, z możliwością elastycznego dopasowania ostatecznej oferty do rzeczywistego zakresu prac potrzebnych w danej inwestycji.

Skontaktuj się z BIAMS i uzyskaj indywidualną wycenę projektu

Jeśli planujesz przebudowę, nadbudowę lub rozbudowę domu jednorodzinnego albo budynku wielorodzinnego, najlepiej zacząć od bezpośredniego kontaktu z nami. W rozmowie z architektem omówisz stan istniejącego obiektu, planowany zakres zmian, oczekiwany standard oraz określisz przewidywany budżet. Możesz od razu przesłać mapę terenu, dokumenty dotyczące działki i zdjęcia budynku, co ułatwi przygotowanie rzetelnej oferty.

Wizja lokalna na miejscu inwestycji i wstępna konsultacja stanowią pierwszy, bardzo ważny krok do rozpoczęcia prac projektowych. Podczas takiego spotkania architekt z BIAMS ocenia potencjał budynku, wskazuje możliwości rozbudowy i nadbudowy, a także zwraca uwagę na ograniczenia wynikające z konstrukcji i zapisów planistycznych.

Przygotowujemy oferty zwykle w krótkim czasie, standardowo w ciągu dwóch dni roboczych od zebrania potrzebnych informacji, a przejrzyste umowy jasno określają zakres prac, terminy oraz zasady rozliczeń.

BIAMS pozostaje przy Tobie na każdym etapie inwestycji – od pierwszej rozmowy i wizji lokalnej, przez koncepcję oraz projekty branżowe, aż po wsparcie w kontaktach z urzędami i nadzór autorski nad realizacją.

Kontakt do pracowni znajdziesz na stronie BIAMS, wraz z danymi adresowymi biura w Łodzi i Grotnikach. Jeden telefon lub krótka wiadomość mailowa wystarczą, aby rozpocząć rozmowę o Twojej inwestycji i uzyskać indywidualną wycenę projektu.

CENNIK DLA PRZEBUDOWY, NADBUDOWY I ROZBUDOWY

Przykładowe i szacunkowe wyliczenie kosztów przebudowy budynku jednorodzinnego – średniej wielkości domu parterowego o powierzchni 120 m2 z częściowym podpiwniczeniem – nadbudowanego o jedną kondygnację i rozbudowanego o pomieszczenie o powierzchni 50 m2 przedstawia poniższa tabela:

III KOMPLEKSOWY PROJEKT PRZEBUDOWY NADBUDOWY ROZBUDOWY Z DODATKAMI

– budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne

(pełnobranżowy z instalacjami i wszystkimi wymaganymi pozwoleniami)
  FAZA /BRANŻA CENA BIAMS CENA PRZYKŁADOWA
1

1B

 POMIAR

DODATKI

 od 20 – 25 zł za m2

od 1500 zł

 120 x 20       = 2400 zł

= 1600 zł
2 OPINIA od 3500 zł                              3800 zł
3 KONCEPCJA od 30 – 40 zł za m2 280 x 35  =    9800 zł
4 WZ-tka od 4000 zł                             4200 zł
5 MAPY I BADANIA od 5000 zł                             5200 zł
6 PROJEKT BRANŻOWY 160 – 200 zł
wybrane 70-100		 290 x 140 (śr.) = 40600 zł
7 RAZEM                           67600,00 zł brutto

* wszystkie ceny brutto z podatkami do zapłaty
** razem sam projekt z koncepcją bez map i bez warunków (WZ) = 58200 zł brutto
*** nie stanowi to oferty handlowej wg. przepisów!

Pamiętajmy, iż projekt wykonany będzie w większej skali wraz z niezbędnymi szczegółami i detalami jako budowlano – wykonawczy. Będzie zawierał również wszystkie instalacje zarówno zewnętrzne, jak i wewnętrzne w fazie budowlanej. W skład opracowania wchodzą również wszystkie załączniki, opinie i uzgodnienia oraz współpraca z urzędami i jednostkami administracji architektoniczno-budowlanej i urbanistycznej. Przy ograniczonym zakresie prac ceny mogą być mniejsze; również przy rezygnacji z kompleksowości Zlecenia.

Obszar działania BIAMS

Przy projektach pełnobranżowych nasza pracownia projektowa podejmuje działania miastach, jak Łódź, Warszawa, Wrocław, Katowice, Poznań, Kraków, Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot); w całych województwach: łódzkim, mazowieckim, śląskim, małopolskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, wielkopolskim oraz również zagranicą, głównie w Niemczech, we Francji, w Hiszpanii oraz w Czechach, na Słowacji i w Austrii.

Ewentualna wizja lokalna w celu wizyty na miejscu wraz ze wstępną konsultacją zaczyna się od 1000 – 1600 zł brutto w zależności od lokalizacji.

Marcin M. Sieradzki – architekt z uprawnieniami, projektant, właściciel BIAMS

 

**** powyższa strona z cenami ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu §1 art 66 oraz art. 63 i art. 73 Kodeksu Cywilnego!

Jakie elementy powinien zawierać projekt przebudowy?

Każda profesjonalna rozbudowa domu jednorodzinnego czy dobudówka do starego domu projekty musi być oparta o dokumentację spełniającą wymagania formalne, techniczne i funkcjonalne. Projekt rozbudowy domu powinien obejmować:

  1. Inwentaryzację istniejącego budynku – dokumentacja stanu aktualnego, niezbędna do przeanalizowania możliwości konstrukcyjnych.
  2. Koncepcję architektoniczno-przestrzenną – z wariantami rozbudowy i estetycznym dopasowaniem nowej części do istniejącej bryły budynku.
  3. Projekt budowlany – zawierający rysunki architektoniczne, konstrukcyjne, instalacyjne, projekt zagospodarowania działki i opisy techniczne.
  4. Dokumenty formalne – w tym uzyskanie warunków zabudowy (jeśli wymagane), opinii, uzgodnień i pozwoleń.
  5. Projekty branżowe – wodno-kanalizacyjne, grzewcze, wentylacyjne, elektryczne i ewentualnie teletechniczne.
  6. Wizualizacje i model 3D – pomocne w podejmowaniu decyzji projektowych i estetycznych.
  7. Opracowanie kosztorysowe – umożliwiające oszacowanie wydatków inwestycyjnych.

Dzięki temu inwestor zyskuje pewność, że przygotowana dobudówka do starego domu projekty będzie odpowiadać zarówno na potrzeby użytkowe, jak i na wymagania przepisów budowlanych. W BIAMS stawiamy na pełną i szczegółową dokumentację, dzięki czemu cały proces – od projektu po uzyskanie pozwolenia – przebiega sprawnie i bez zbędnych opóźnień.