Na co zwracać uwagę, gdy kupujemy działkę? Czym się kierować przy zakupie działki? Te pytania nurtują inwestorów, którzy poszukują wymarzonej działki pod swój dom jednorodzinny…

Wybór działki to nawet ważniejsza decyzja niż wybór samego projektu architektonicznego i pracowni architektonicznej. To jaką wybierzemy działkę wpłynie nie tylko na przyszłe koszty dojazdu, ale również na czas oczekiwania na pozwolenie na budowę i inne dokumenty. A gdy wybudujemy dom jego lokalizacja pozostanie najważniejszym elementem jego wartości rynkowej. A sam dom to nie tylko budynek, ale także ogród, działka, czyli jego najbliższe otoczenie oraz okolica, dalsze widoki, czyli okolica terenu, na którym znajduje się przyszły budynek mieszkalny…

Ile kosztuje działka budowlana?

Temat wstępnie nakreśliliśmy w artykule o koszcie budowy domu i tak jak było powiedziane działka o powierzchni 1000 m2 może kosztować 50000 zł jak i 500000 zł. Wszystko zależy nie tylko od miasta i wielkości działki, ale również lokalizacji, dzielnicy, mediów i istniejących dokumentów formalno-prawnych dla terenu. Wszystko będzie zależało od bardzo wielu czynników, a będą to przede wszystkim:

Lokalizacja działki budowlanej

Wybierając lokalizację będziemy decydować, gdzie będą uczyć się nasze dzieci, jak będziemy spędzać czas wolny, jak będzie wyglądać harmonogram naszego dnia. Infrastruktura, sąsiedztwo, odległości do charakterystycznych punktów, jak szkoły, przedszkola, sklepy, centra rozrywki, parki. Ale oczywiście oczekiwania i potrzeby są bardzo indywidualne i zależą od każdej jednostki z osobna. Kryteria wyboru mogą być również subiektywne wynikające na przykład z sentymentu do danej okolicy, albo bliskość rodziny, przyjaciół, znajomych. Działka po za miastem będzie tańsza, ale należy liczyć się z dojazdami i problemami logistycznymi. Już mieszkanie nieco po za miastem to 20 km w jedną stronę dodatkowo każdego dnia. 40 km x 5 dni to 200 km tygodniowo i niemal 1000 km miesięcznie. 10000 km rocznie to około 5000 zł rocznie co daje przez 20 lat sumę 100 tys. zł. Może zatem warto zastanowić się nad działką bliżej miasta, bo przedstawione koszty to tylko czyste paliwo.

Daleko położona działka oprócz ciszy i spokoju oraz piękna otoczenia, ma raczej same wady. Pomyślmy nie tylko o dojazdach, ale o bezpieczeństwie domu położonego z dala od zabudowań, o możliwych problemach z przyłączami, o kolejnych placach budowy, kiedy mu już zakończymy swój wymarzony dom, albo nawet o problemach z jego budową i pozwoleniami. Odrolnienia, lokalizacje zjazdu (w ramach naszej ceny za projekt indywidualny rozwiązujemy te sprawy w ramach projektu), uciążliwe plany miejscowe to tylko niektóre problemy, których nie będzie na działce miejskiej. Jednak działki w dużych miastach kosztują niemało, szczególnie w lepszych i bardziej znanych dzielnicach. Może być to koszt nawet sześciokrotnie wyższy.

Dodatkowo w zwartej zabudowie trudno o ciszę i musimy mocno dostosować obiekt do istniejących warunków, ale tu z pomocą przyjdzie doświadczony architekt z BIAMS. Przy lokalizacji obfitej w otaczającą zabudowę należy zwrócić uwagę na dalsze i bliższe sąsiedztwo. Czy nie ma w okolicy zakładów i fabryk, czy sąsiedzi dbają o porządek, jaki jest wyjazd z osiedla, a jaki dojazd do centrum, czy drogi są zadbane, utwardzone, czy w nocy oświetlone, czy nawet informacja o drogach czy i jak często są odśnieżane? Droga gruntowa będzie powodować kurz, a szutrowa hałas. Dlatego czynników i parametrów działki jest bardzo wiele stąd to tak ważna decyzja.

Warunki zabudowy czy plan miejscowy?

Gdy mamy MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) od razu możemy przystąpić do projektowania, gdyż określone są parametry zabudowy dla naszej działki. Przed zakupem działki możemy je sprawdzić i ocenić czy pasuje to do naszego wymarzonego domu lub poprosić o taką analizę projektanta z biura architektonicznego BIAMS. Jeśli natomiast chodzi o WZ (warunki zabudowy) czas przygotowania wniosku to nawet miesiąc czasu, a oczekiwanie na wydanie ostatecznej decyzji może sięgnąć nawet pół roku. Wydłuża to zatem proces, ale warunki mogą być korzystniejsze i dostosowane do naszych potrzeb. A możemy spotkać się z sytuacją, że działka ma już warunki zabudowy – wtedy powinniśmy je dokładnie sprawdzić.

Wielkość działki i warunki terenowe oraz inne aspekty projektowania

Wielkość i wymiary działki budowlanej

Dla niewielkiego domu wystarczy już 500 m2 działki, a mimo tego faktu średnie działki pod miastem mają ponad 2000 m2, a w mieście pomiędzy 800, a 1200 m2. A sprawny architekt zaprojektuje budynek na działce o powierzchni 300 m2 lub na wąskiej działce o szerokości poniżej 16 metrów. Ale uogólniając jednorodzinny dom o powierzchni podłóg około 180 m2 z poddaszem użytkowym zajmuje razem z garażem i tarasami niemal 200 m2. Zatem biorąc pod uwagę odległości od granicy, utwardzenia, dodatkowe elementy terenowe i nieco zieleni wystarczy działka nieco ponad 600 m2. A jeśli chodzi o szerokość, gdy zachowamy z dwóch stron po obowiązujące między ścianą z oknami a ogrodzeniem 4 metry odpowiednia już będzie działka o szerokości 20 mb, bo na 12 m zaprojektujemy wiele ciekawych budynków. Optymalnie gdy działka jest zbliżona do kwadratu lub gdy jej szerokości od drogi przekracza 30 m. Idealną więc działką będzie ta o powierzchni 1200 m2 i z szerokością frontu równą 30 mb. Na takiej działce spokojnie zmieścimy wszystkie niezbędne elementy i zachowamy odległości od szczelnego zbiornika, śmietnika, czy innych elementów terenowych. Ale gdy chcemy mieć np. studnię i oczyszczalnię, między którymi odległość winna być 30 mb, to działka powinna mieć ponad 1500 m2.

Ukształtowanie terenu na działce

W centralnej Polsce, w województwach łódzkim, mazowieckim, wielkopolskim, na terenach, na których działa nasza pracownia projektowa, zdecydowana większość terenów jest o niewielkim spadku i typowym ukształtowaniu. Z jednej strony to dobrze, gdyż ułatwia budowę domu i nie podraża prac ziemnych, ale z drugiej strony działki ze spadkiem, w sąsiedztwie wody, o nietypowym kształcie pozwalają dobremu architektowi na stworzenie niepowtarzalnego i w pełni indywidualnego domu jednorodzinnego.

Roślinność i zalesienie

Na cenę wpłynie również zalesienie, obecność krzewów, czy innej roślinności. Działki po terenach rolniczych, łąki i pola będą zazwyczaj tańsze niż te dobrze zagospodarowane, ale trzeba liczyć się z kolejnymi nakładami finansowymi na ogród, a tym bardziej, by nie czekać na nieco wyższą roślinność. Zieleń izoluje działkę i chroni od wiatru, ale gdy będzie jej za dużo i to tej wysokiej, konieczna będzie zgoda na wycinkę. Rodzaj roślinności może też wiele powiedzieć o gruncie i poziomie wody.

Strony świata przy projektowaniu domów

No i jeszcze jest kwestia stron świata, dla jednych ważna, dla innych bardzo ważna jak zasady Feng shui, a dla jeszcze innych nieistotna. Najkorzystniej jednak, jak wejście i wjazd na teren mamy od północy, by tam zlokalizować garaż, kuchnię i pomieszczenia gospodarcze, a pomieszczenia mieszkalne od południa w tym taras i pokój dziennych izolowany od ulicy bryłą domu. Korzystne będzie także wejście od wschodu, a salon z ekspozycją południowo -zachodnią. Sypialnie również dobrze lokalizować na wchód, natomiast pomieszczenia gospodarcze na północ. A północna strona działki będzie najmniej atrakcyjna, zatem w jej części dobrze ulokować wszelkie części niemieszkalne.

Grunt i badania geologiczne

Tutaj sprawa nie jest tak prosta jak przy ukształtowaniu terenu czy roślinności. Bez nawet wstępnych badań gruntowych nie stwierdzimy jakie są warstwy ziemi na terenie i na jakim poziomie występuje woda gruntowa, a może mieć to znaczny wpływ na koszty budowy domu. Można metodami empirycznymi stwierdzić, iż w przypadku występowania danego zadrzewienia będziemy mieli piaski i teren raczej suchy, jednakże czasem warto zaryzykować by sprawdzić daną działkę by nic nas nie zaskoczyło (są badania i odwierty wykonane przez specjalistów, mapy geologiczne i hydrogeologicznych w gminach).

Obecność mediów na terenie

Wydawałoby się, że nie jest to istotna sprawa w dzisiejszych czasach, bo przy braku kanalizacji możemy zastosować zbiornik bezodpływowy na nieczystości płynne (szambo) lub kanalizację lokalną (przydomową oczyszczalnię na ścieki), a gdy nie ma wody można wykonać studnię, natomiast w przypadku braku ogrzewania miejskiego lub gazociągów, możemy wykonać ogrzewanie na paliwo stałe (pelet, ekogroszek, miał) lub skorzystać z bardziej nowoczesnych technologii, jak gruntowa czy powietrzna pompa ciepła. Tylko to wszystko wymaga dużej ilości mocy i dodatkowo powoduje duże koszty przyłączenia budynku. Można oczywiście do tego wszystkiego zastosować ogniwa fotowoltaiczne i zredukować koszty prądu, ale naprawdę warto zwrócić uwagę na media na działce, by nie ponosić dużych kosztów na początku i nie tracić czasu na formalności.

Stan dokumentów formalno-prawnych

Po pierwsze należy sprawdzić czy sprzedający jest jedynym właścicielem i czy ma prawo własności. By uzyskać wszystkie niezbędne informacje najlepiej zapoznać się z księgą wieczystą. Tam są wszystkie informacje o zadłużeniach, hipotekach, wpisach oraz stanie prawnym. Kolejnym ważnym dokumentem jest wypis z rejestru gruntu. Możemy po nim łatwo stwierdzić czy działka jest budowlana czy rolna, cz tez leśna. Bo gdy nie ma planu miejscowego, który określa przeznaczenie terenu ważne by nie było problemów z późniejszą zabudową. Dobrym pomysłem jest również studium uwarunkowań przestrzennych i kierunków rozwoju gminy (inaczej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), które mimo, że nie jest aktem prawa miejscowego daje liczne wytyczne i wskazówki, w tym dla sporządzających plany urbanistyczne. Można również obejrzeć mapę zasadniczą terenu – na niej również mamy komunikację, przeznaczenie terenów, rodzaje budowli, czy media podziemne.

                By uzyskać warunki zabudowy nie trzeba być właścicielem działki budowlanej!

Ważne gdy nie ma miejscowego planu dla gminy (a w bardzo wielu miejscach nie ma) przeprowadzić ogólną analizę urbanistyczną zgodną z zasadą dobrosąsiedztwa, czyli dostępu do drogi publicznej i kontynuacji istniejącej zabudowy. Ważne by dobrze wypełnić wniosek i uzyskać parametry zgodne z naszą przyszłą zabudową. A bez wydanej decyzji nie będziemy mieć pewności czy działka jest budowlana i będziemy mogli ją przeznaczyć pod przyszłą zabudowę.

A idąc do architekta /projektanta…

Dobrze mieć już ze sobą mapę do celów projektowych (na pierwszym etapie przynajmniej roboczą dwg.) wykonaną przez geodetę, oryginalny wypis i wyrys z planu miejscowego lub ostateczną! decyzją o warunkach zabudowy – WZ-tkę (ze stemplem ostateczności) oraz aktualny wypis z rejestru gruntu. Lecz oczywiście tym też możemy się zająć i przejąć wszystkie sprawy tuż po zakupie działki w pełni odciążając Klienta oferując mu czas i spokój. Potrzebne też będą badania gruntowe, choć te można zlecić dopiero po koncepcji, a przed rozpoczęciem projektu konstrukcyjnego i architektonicznego, by znać dokładną lokalizację otworów. Dobrze mieć też warunki zasilania na prąd (energię elektryczną), wodę oraz jeśli jest na gaz z sieci. Jeśli nie ma warunków od gestorów sieci to pomożemy w wypełnieniu wniosków znając potrzeby przyszłych użytkowników i wiedząc jak wyliczamy wartości.

SPRAWDŹ NASZE CENY INDYWIDUALNYCH DOMÓW JEDNORODZINNYCH

Analizy urbanistyczne i porady architektoniczne

Dlatego architekta warto zatrudnić już na etapie wyboru działki, a nie projektu branżowego, by skorzystać z konsultacji na temat prawa, urbanistyki, planowania przestrzennego, warunków zabudowy i planów miejscowych. Nasze biuro projektowe wykona analizy terenu, badania zabudowy oraz sprawdzenie możliwości zabudowy i przewidzenie prawdopodobnych warunków zabudowy dla danego terenu /działki.

Wniosek o warunki zabudowy pod budynki jednorodzinne przygotowujemy już w cenie od 1800 zł brutto (wypełnienie wniosku, 2 egzemplarze właściwych map z wydziału geodezji, złożenie do urzędu), a godzina konsultacji jest już w cenie od 200 zł brutto.

Zapraszamy Inwestorów i Klientów, którzy szukają działki budowlanej lub zastanawiają się nad wyborem terenu inwestycyjnego oraz inwestorów, jak również tych, którzy chcą wykonać projekt indywidualny domu mieszkalnego.

Marcin M. Sieradzki – architekt z uprawnieniami
z pracowni projektowej BIAMS – www.biams.pl