Ile kosztuje dom? – to ulubione pytanie architektów. Bo budynek może kosztować 120 tys. zł, gdy będzie to niewielki budynek letniskowy, a może kosztować 10 milionów złotych, gdy będzie to willa z basenem o powierzchni około 1000 m2. Również dom o powierzchni netto około 250 m2 może kosztować 800 tys. zł, jak również 2,5 mln złotych.

Suma kosztów budowy domu

Na koszty budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego składają się prócz zakupu działki budowlanej, takie elementy, jak: prace projektowe, prace związane z obsługą inwestycji, prace wstępne i dodatkowe, w tym media /przyłącza oraz prace właściwe budowlane. Ostatnia grupa dzieli się na etapy wykończenia domu, tj. stan surowy (wraz ze stanem zero), stan surowy zamknięty, stan deweloperski (elewacja wstępne wykończenie wewnętrzne) i stan wykończony wraz z końcową aranżacją – wykończenie pod klucz.

Kupno działki budowlanej

W innym artykule opisaliśmy szerzej na co zwracać uwagę przy zakupie działki pod budowę domu jednorodzinnego. Oczywistym jest, iż im dalej od miasta tym działka będzie tańsza. Również optymalne wymiary, kształt działki, czy szerokość frontu wpływają na jej cenę. Dodatkowo im większa działka i im więcej metrów kupujemy ty będzie mniejsza cena jednostkowa. Na przykład w Łodzi najtańsze działki można już kupić od 100 zł za m2, a średnio są po 150 i 200 zł za m2. W najdroższych dzielnicach działki są po nawet 600 zł za m2 (Julianów, Stare Złotno). A już w Warszawie, Wrocławiu czy Poznaniu te koszty są dwu- trzykrotnie wyższe. Działka o powierzchni 1000 m2 może zatem kosztować 50 tys. zł albo 500 tys. złotych.

Ważne będzie także uzbrojenie terenu. Działki z dostępem do gazu, kanalizacji sanitarnej i wody z wodociągów będzie dużo droższa, tym bardziej, jak te media są już na terenie, a nie w drodze; w porównaniu z działką, gdzie będzie trzeba wykonać studnię, oczyszczalnię przydomową lub szambo oraz samemu zapewnić ogrzewania np. paliwem stałym lub zastosować odnawialne źródła energii. Nawet zadrzewienie oraz ukształtowanie terenu działki może wpłynąć w niewielki sposób na jej koszt. Nie mówiąc już o sąsiedztwie i najbliższe okolicy i takich czynnikach jak bliskość komunikacji miejskiej i podmiejskiej, bliskość szkół i przedszkoli oraz innych udogodnień. Robimy analizy terenu i pomagamy w zakupie działki.

Od kupującego będą zależeć priorytety i zastanowienie się czy bardziej zależy nam na działce z dala od miasta w spokojnej okolicy, ale większej, czy mniejszej o małej szerokości frontu, ale w miejskiej okolicy i blisko centrum z wieloma udogodnieniami. Pamiętajmy przy tym o kosztach dojazdów, nie tylko swoim, ale współdomowników /dzieci…

 

Kosztorys budowy domu

By upewnić się przed budową domu można zamówić w pracowni projektowej BIAMS przedmiar i kosztorys. Przedmiar to wyliczenie niezbędnych ilości materiałów do budowy domu. Następnym etapem jest sporządzenie kosztorysu ślepego, tj. przedmiaru z zestawieniem nakładów ilościowych, robocizny, materiałów i sprzętu, ale jeszcze bez cen. Służy on do ofert i dla wykonawców. Po uzupełnieniu o normowe stawki otrzymujemy kosztorys inwestorski. Taki pakiet dla domu jednorodzinnego w naszej pracowni to koszt od 800 – 1500 zł brutto w zależności od wielkości obiektu. Najlepiej sporządzić go po projekcie wykonawczym architektury i konstrukcji. Dotyczy on budowy domu do stanu surowego zamkniętego z elewacją, ale bez wykończenia wewnętrznego pod klucz.

Prace projektowe i projekty architektoniczne

W naszym cenniku można wycenić wstępnie cenę projektu indywidualnego, budowlanego branżowego wraz z instalacjami dla domu jednorodzinnego. Na rynku też jest duża rozbieżność cenowa, gdyż za projekt indywidualny domu zapłacimy w jednej pracowni 60 zł za m2, a renomowane biura liczą sobie nawet 300 zł za m2 powierzchni netto (powierzchnia podłóg domu – większa niż użytkowa). Cena za projekt zależeć będzie też od miejscowości. Nasze ceny plasują się powyżej średniej, ale nasze projekty wykonujemy dokładnie, w pełni odciążamy Klienta, a konstrukcję i architekturę wykonujemy jako budowlano-wykonawcze z zestawieniami i detalami, czyli już na budowę i dla wykonawców i budowlańców. Oczywiście różnica w cenie będzie również w zależności od tego czy wybierzemy projekt gotowy, czy indywidualny. Mówimy oczywiście o projekcie na pozwolenie na budowę z ewentualnymi elementami wykonawczymi, które są w droższych projektach, a nie o projektach warsztatowych, czy projektach wnętrz i aranżacji. Tutaj również ceny są bardzo zróżnicowane. A projekt wnętrz najlepiej zamówić gdy dom jest w stanie surowym otwartym, przed montażem instalacji wewnętrznych. Wtedy wszystko jest spójne, budowa łatwa w realizacji, a dokumentacja kompleksowa.

Prace związane z obsługą inwestycji

Przed projektem, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP – miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) należy wystąpić o warunki zabudowy (WZ-tka), gdy działka tak owych nie posiada. Zaleca się wykonanie koncepcji, by uzyskać jak najlepsze parametry dla naszej działki i zbudować wymarzony dom. Koszt przygotowania wniosku o warunki, map, rysunków i niezbędnych załączników zaczyna się w naszym biurze projektowym od 3000 zł brutto wraz z relacjami w urzędzie. Do projektu budowlanego niezbędna będzie również mapa do celów projektowych sporządzana przez geodetę. Jej koszt to od 1000 – 2000 zł w zależności od wielkości działki. Niezbędne będą również badania gruntowe (badania geotechniczne) w ilości od 3-4 otworów na głębokość 4-6 m w kwocie od 1000 – 2500 zł. Często wymagany będzie również projekt zjazdu, którego koszt wynosi od 800 – 1500 zł, a który w naszym projekcie jest w cenie. Do kosztów obsługi należy doliczyć jeszcze kierownictwo budowy, którego koszt wynosi od 2500 – 5000 zł w zależności od pakietu, ilości, wizyt i wpisów. Przy większych budowach można zastanowić się nad zatrudnieniem inspektora nadzoru, którego koszt będzie nieco wyższy niż kierownica budowy oraz nad nadzorem autorskim architekta sporządzającego projekt. Koszt takiej wizyty w BIAMS zaczyna się od 300 zł brutto wraz z dojazdem. Można również zamówić różne pakiety lub umówić się na jedną kwotę za pełny nadzór autorski. Są też liczne funkcje uzupełniające do prowadzenia budowy i jej dokumentów i mimo, iż nie są to funkcje wspomniane w prawie budowlanym, to przy większych budowach konieczne: project manager, manager kontraktu, inwestor zastępczy, nadzorca inwestorski.

Prace dodatkowe oraz wstępne i końcowe

Do prac dodatkowych, których nie wlicza się w koszt budowy domu można zaliczyć:

przyłącza /media – ich koszt zależy od odległości terenu do poszczególnych sieci. Za gaz i wodę, jeśli są – zapłacimy opłatę według taryfy przedsiębiorcy, ale będzie to tylko 15 – 30% faktycznych kosztów, które zazwyczaj wynoszą od 2-4 tys. za każde. Czasami przy długim czasie oczekiwania należy zapłacić za wszystko samemu, a potem odzyskać część wydatków od dostawcy. Gdy prąd będzie naprawdę daleko koszty te mogą wzrosnąć do kilkudziesięciu tysięcy bez możliwości odzyskania, dlatego kupując działkę zwróćmy przede wszystkim uwagę na elektryczność, bo całą resztę instalacji możemy sobie zapewnić we własnym zakresie. Jeśli chodzi o wodę i kanalizację tu właściciel płaci całość kosztów wynoszących od 500 – 1500 zł za mb sieci. Dlatego czasem warto zastępczo wykonać studnię (koszt od 200 – 500 zł za m wiercenia plus do 5000 zł za osprzęt), a zamiast przyłącza kanalizacyjnego szambo – zbiornik bezodpływowy na nieczystości (w kwocie od 3 – 6 tys. zł) lub przydomową oczyszczalnię (w kwocie od 6-12 tys. zł). Można zastanowić się również nad odzyskiem wody, kanalizacją deszczową i innymi udogodnieniami na terenie.

ogrodzenie działki oraz brama i furtka (front) – grodzimy działkę dwa razy – koniecznie podczas budowy zgodnie z wymogami prawa oraz docelowo. Ogrodzenie docelowe możemy również wykonać z trzech stron już przed rozpoczęciem budowy, a tymczasowe na czas budowy zamienić na ogrodzenie gotowe frontowe. Koszt ogrodzenia to od 50 zł za mb za siatkę, poprzez 200 – 350 zł za mb za ogrodzenia panelowe i drewniane z podmurówką, do nawet 900 zł za ogrodzenia kute, na zamówienie lub żelbetowe z drogimi okładzinami. Do tego należy doliczyć np. napęd do bramy wjazdowej w kwocie od 3-5 tys. zł, instalację domofonową od 1 tys. zł. Dlatego należy sprawdzić obwód działki i wyliczyć odrębnie ogrodzenie frontowe, reprezentacyjnie i tylne oraz boczne.

utwardzenia – ułożenie kostki brukowej na podjeździe to koszt od 120 zł – 300 zł za m2 w zależności od podłoża (w cenie robocizna, wykorytowanie i podsypki) oraz wybranego materiału (kostki betonowe są po 50 zł za m2, a kostki granitowe i bazaltowe za ponad 150 zł za m2). Na tym etapie możemy zakończyć prace wokół domu, ale wisienką na torcie budowy domu jest ładny ogród.

urządzenie ogrodu – jeśli chcemy mieć coś więcej wokół domu niż sam podjazd i utwardzone wejście możemy zdecydować się na indywidualny ogród. Projekt ogrodu to koszt od 3 – nawet 20 zł za m2 w zależności od powierzchni do zaprojektowania, dokładności i wykonanych doborów. Częstokroć w dużych firmach gdy składamy duże kompleksowe zamówienie projekt będzie w cenie. Sam trawnik to koszt od 10 – 30 zł za m2 w zależności czy trzeba przygotować podłoże. Nawodnienie to koszt około 1000 zł za każde 100 m2. Rabaty zaczynają się od 50 zł za m2. Dlatego na ogród można wydać nawet 200 zł za m2 przy nietypowych kształtach, oczkach wodnych, pomostach i nietypowych roślinach.

elementy dodatkowe, mała architektura – są to elementy większe jak grille, altany, wiaty oraz elementy mniejsze jak ławki, wymagany śmietnik, czy rzeźby, figurki i inne. Tutaj wszystko zależy od budżetu, gdyż koszt dużej altany z grillem, ławkami i dodatkami może wynieść 50 tys. zł, a z kolei wiatę na samochód możemy postawić zarówno za 5 tys. zł, jak i za 35 tys. zł.

ubezpieczenie budowy – warto je zrobić jak najszybciej, bo im dalej od miasta budujemy tym większe ryzyko kradzieży. Koszt ubezpieczenia to od 300 -2000 zł na rok w zależności od pakietu i co ubezpieczamy, a ubezpieczyć możemy wszystko od okien, poprzez kable i osprzęt, na elementach wykończeniowych kończąc.

koszty ukryte – pamiętajmy, że biorąc kredyt wymagany będzie wkład własny na poziomie 10-30% całości inwestycji w związku z rekomendacjami KNF, a każdy kredyt, także hipoteczny jest oprocentowany, co w pespektywie bardzo wielu lat może przełożyć się nawet na 30% większą kwotę niż faktycznie „zaciągnęliśmy” od banku.

Koszty te mogą być zatem minimalne i wynieść w typowych sytuacjach pomiędzy 50, a 100 tys. złotych, a dojść nawet do 1 mln złotych.

Orientacyjny koszt budowy

Przybliżone wartości dla kosztów budowy budynku jednorodzinnego dla poszczególnych etapów wynoszą odpowiednio:

– stan zero – od 8 – 15%

– stan surowy otwarty – od 20 – 35%

– stan surowy zamknięty – od 10 – 25%, w tym instalacje – od 5 – 15% całości

– wykończenie zewnętrze /elewacja – od 5 – 12%

– wykończenie wewnętrzne – od 15 – 20%

– wykończenie pod klucz – od 10 – 30%

I przypomnimy w tym miejscu, iż są to tylko koszty budowy samego domu bez prac dodatkowych, przyłączy, ogrodu, ogrodzenia oraz bez dokumentacji wstępnej i obsługi budowy i inwestycji.

Od czego zależą koszty budowy domu?

Przede wszystkim cena budowy domu zależy od jego wielkości. Ceną liczy się za każdy m2 budowy domu, czyli im dom większy tym droższy i niestety cena nie maleje znacznie przy wzroście tych metrów, chyba, że przekraczamy wartości rzędu 300 m2 powierzchni użytkowej.

Koszt budowy domu z wykończeniem to dziś średnio 4500 zł za m2 powierzchni netto (podłogi) – bez dodatków jak prace projektowe i wstępne, bez ogrodu, przyłączy i bez ogrodzenia (III kw. 2019 r.)

Stan zero zawierający prace ziemne i prace fundamentowe to aż 15% całej budowy domu. Przy niedużych domach do 150 m2 powierzchni wewnętrznej płyta fundamentowa i fundamenty tradycyjne wyjdą podobnie w cenie. Ale już przy większych powierzchniach zabudowy koszt płyty fundamentowej mimo niższego kosztu prac ziemnych będzie dużo wyższy ze względu na przykład na drogi styropian ekstrudowany drogi beton wysokiej klasy. Sama piwnica może podwyższyć koszt budowy domu o 20 – nawet 30%. Jeśli chodzi o dach najdroższy będzie ten o dużym spadku, skomplikowany z licznymi załamaniami, lukarnami i mansardami. Najtańszy prosty dwuspadowy, czy płaski. Jeśli chodzi o bryłę najbardziej ekonomiczna będzie prostokątna, a najmniej kwadratowa z wycięciami, wnękami, załamaniami. Również loggie, balkony, tarasy nad pomieszczeniami znacznie utrudnią budowę i co za tym idzie zwiększa koszt. Najbardziej optymalna będzie zatem nowoczesna stodoła Pomniejsze elementy wpływające na koszt to garaż (tańsza będzie wiata) lub garaż oddzielny o lekkiej konstrukcji. Dodatkowo garaż zwiększa powierzchnię zabudowy parteru i powstaje dylemat czy powiększać piętro /poddasze wykonując nad nim pomieszczenie, czy robić dość drogi i trudny w wykonaniu taras nad garażem?

Koszt budowy domu przez ostatnie trzy kwartały (tj. od IV kw. 18 r. – II kw. 19 r.) wzrósł o około 20-30% w zależności od regionu

Należy uważać również na skosy na poddaszu, bo koszt budowy domu liczony jest za powierzchnię netto, czyli powierzchnię podłogi. Natomiast przy niskiej ściance kolankowej i dużym spadku mamy dużo wyższa powierzchnię podłogi niż użytkową (100% dopiero od 190 cm) to zostajemy wprowadzeni w błąd, bo zazwyczaj operuje się powierzchnią użytkową, również w decyzjach o pozwoleniu na budowę. Dodatkowo skosy powodują zaniżenie powierzchni użytkowej a znaczny wzrost kubatury. Ten efekt mogą również spowodować otwarcia, pustki, antresole zwiększające kubaturę, a nie powierzchnię użytkową domu co również wpłynie na koszt budowy. Także ważnym elementem są okna. Wykonywaliśmy domy o podobnej wielkości (około 250 m2 powierzchni użytkowej), gdzie stolarka okienna i drzwiowa zewnętrzna kosztowała 50 tys. zł i 400 tys. zł. Dodatkowo duże przeszklenia nietypowe okna, przestronne reprezentacyjne wejścia powodują znaczny zrost kosztów elementów konstrukcyjnych. A gdy mowa o konstrukcji, gdy chcemy mieć nie tylko wielkie przeszklenia, ale otwarty plan, czy poddasze bez podparć musimy doprojektowywać elementy stalowe i nietypowe elementy żelbetowe /monolityczne, które są droższe nic typowe konstrukcje i materiały budowlane gotowe i modułowe.

Stan surowy otwarty może nawet stanowić 40% całego kosztu budowy domu.

Bardzo istotnym elementem będą również instalacje. Dom pasywny z gruntową pompą ciepła, fotowoltaiką, wentylacją mechaniczną z rekuperacją może nawet czterokrotnie zwiększyć cenę tego etapu. Pakiet domu inteligentnego zwiększy cenę elektryki o ponad 30%, ale już cała instalacja i osprzęt oraz specjalne urządzenia i inteligentne panele do sterowania mogą kosztować ponad 100 tys. zł dla średniej wielkości domu (200-300 m2). Jeśli chodzi o pmpy ciepła ta powietrzna sprawdzi się przy niedużych domach, a jej koszt wyniesie od 30-50 tys. zł. Koszt pompy gruntowej jest podobny, ale odwierty i dodatki oraz automatyka może zwiększyć tą cenę nawet dwukrotnie. Pompy gruntowe są bardziej wydajne i dużo lepiej sprawdzają się w temperaturze poniżej zera stopni Celcjusza.

Koszt instalacji sanitarnych i elektrycznych może różnić się nawet czterokrotnie dla domu podobnej wielkości.

Niezwykle ważne i wpływające na koszty budowy domu jest jego wykończenie. I nie chodzi tu o wykończenie wewnętrzne jak tynki, podłogi, balustrady, czy wykończenie zewnętrzne, jak okładziny elewacyjne, balustrady, parapety, ale wykończenie pod klucz zawierające okładziny ścienne, stolarkę drzwiową wewnętrzną, zabudowy lekkie i meblowe oraz osprzęt (elektryczny i sanitarny) i biały montaż (lampy, ceramika, armatura). Koszt wykończenia od stanu deweloperskiego do stanu wykończonego pod klucz może wynieść od 1000 – nawet 4000 zł za m2. Mamy panel podłogowy za 30 zł z tanich marketów budowlanych z chińszczyzną” oraz deski drewniane egzotyczne o wysokiej klasie (przebrane) i preferowanych długościach ponad 3 mb za 600 zł za m2 bez ułożenia i chemii. Zatem podłoga z robocizną i dodatkami może nas kosztować poniżej 100 zł za m2 i powyżej 1000 zł za m2. Podobnie jest z kaflami, gresami, okładzinami, ceramiką, armaturą, lampami i wieloma innymi materiałami wykończeniowymi…

Ten sam materiał wykończeniowy może kosztować 10 razy więcej w zależności od marki, producenta, jakości…

Na pewno zyskasz poświęcając swój czas, dobierając różne ekipy do poszczególnych etapów, a nie biorąc generalnego wykonawcę, samemu kupując materiały, czy wykonując część prac metodą gospodarczą. Szacuje się, że można zaoszczędzić w ten sposób 20-30% kosztów całej budowy. Nie warto jednak oszczędzać na pracach wstępnych, projektowych czy nadzorczych bo determinują one całą przyszła budowę a stanowią ledwie kilka procent w budżecie całego procesu inwestycyjnego. Dlatego budowę domu powierz profesjonalnej pracowni architektonicznej BIAMS.

Szacowane koszty budowy domu jednorodzinnego

Podsumowanie dla wszystkich kosztów budowy domu przedstawia poniższa tabela opracowana przez dobrego architekta z Łodzi Marcina Sieradzkiego (dla domu wielkości około 250 m2, energooszczędny, w średnim standardzie, z nieco lepszym wykończeniem pod klucz, na działce typowej o powierzchni 1200 m2):

L.p.ZakresCenaUdział w %Uwagi
1Działka /teren150000 złNie dotyczyTypowa działka pod miastem (łódzkie)
2Usługi architektoniczne50000 zł4%Projekt i dokumenty wstępne oraz obsługa budowy
3Przyłącza40000 zł3%Media – dość prosta działka
4Stan zero110000 zł8%W tym typowe prace ziemne, warunki proste
5Stan surowy otwarty290000 zł21%bez okien i bez pokrycia dachowego
6Stan surowy zamknięty

 

100000 zł7%dach, okna, ale bez wykończenia
7Instalacje elektryczne, sanitarne, dodatkowe140000 zł10%W tym kotłownia, instalacja odgromowa i niskoprądowa
8Wykończenie zewnętrzne80000 zł8%Elewacja – tynki wykończeniowe, obróbki, okładziny
9Wykończenie wewnętrzne – stan deweloperski130000 zł9%grzejniki, tynki, z osprzętem, parapety – bez białego montażu
10Wykończenie pod klucz300000 zł22%z osprzętem, białym montażem, meblami i zabudowami
11Ogrodzenie30000 zł2%Boczne i frontowe z bramą i furtką
12Utwardzenia30000 zł2%Podjazd i dojście do domu
13Ogród i mała architektura40000 zł3%W tym śmietnik i dodatki
14Zakończenie i inne10000 zł1%Odbiory i ubezpieczenia
15RAZEM wszystko1 350000 zł100% 
16Cena za m2 – budowa i dodatki (wszystko)5400 zł /m2  
17RAZEM – sama budowa

(poz. 4-10)

1 150000 zł
18Cena za m2 – sama budowa (poz.4-10)4600 zł /m2

*wszystkie ceny w artykule podane jako brutto dla konsumenta i klienta docelowego ze stawką VAT 8-23%