Zanim rozpoczniemy budowę domu (czytaj budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego), musimy wykonać wiele kroków i załatwić wiele spraw formalnych nim wbijemy w ziemię przysłowiowy szpadel. Z pomocą przyjdą jednak architekci z Łodzi z pracowni architektonicznej BIAMS.

Co zrobić po zakupie działki budowlanej pod dom jednorodzinny?

Zakup terenu, o którym pisaliśmy w jednym z poprzednich artykułów nie oznacza, że od razu możemy rozpocząć projektowanie wymarzonego domu. Musimy mieć albo warunki zabudowy, tak zwaną, WZ-tkę lub teren który posiadamy, może leżeć na obszarze dla którego sporządzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – MPZP, czyli w skrócie plan miejscowy. Dopiero mając ten dokument, który wskazuje i daje parametry do projektowania (powierzchnia zabudowy, czasem intensywność, powierzchnia biologicznie czynna, wysokość kalenicy, ilość kondygnacji, rzadziej rodzaj materiałów i kolorystykę), możemy rozpocząć prace wstępne i projektowe…

Jak uzyskać warunki zabudowy?

Wniosek o warunki zabudowy składa się w urzędzie gminy lub miasta w wydziale urbanistyki, który może nazywać się różnie w zależności od lokalizacji. Często jest to też (szczególnie w miastach) wydział odrębny niż architektoniczny, do którego składamy wniosek o pozwolenie na budowę.

  • We wniosku podajemy, między innymi:
  • rodzaj planowanej inwestycji
  • adres dla inwestycji
  • dane inwestora (możemy złożyć jako pełnomocnik, warunki można też przepisać na inną osobę)
  • sposób zagospodarowania terenu
  • przybliżone parametry inwestycji
  • przewidywane dobowe zapotrzebowanie na media
  • dostęp do drogi publicznej (niezbędne)

Przy warunkach zabudowy i sporządzania analizy urbanistycznej przez inspektora w wydziale badana jest zasada dobrosąsiedztwa, polegająca na kontynuacji istniejące zabudowy, a analizowany obszar zabudowy jest o promieniu równym trzem frontom analizowanej działki. Kupując działkę zwróćmy zatem uwagę na dostęp do drogi publicznej, obecności mediów oraz przede wszystkim bliskości innych zabudować o funkcji jednorodzinnej. Można także przeanalizować studium zagospodarowania – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Do wniosku o WZ dołączamy:

  • dwie kopie mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000 o odpowiedniej wielkości (obejmującej obszar o wielkości równej trzem frontom działki – bok działki od strony drogi – łącznie w każdą stronę – lecz nie mniej niż 50 m w każdą stronę)
  • szkic sytuacyjny z zaznaczeniem obszaru inwestowania oraz przyszłego wstępnego zagospodarowania na kopii mapy
  • zalecane by wykonać wstępną koncepcję (pracownia BIAMS sporządzi ją już w cenie od 2000 zł brutto) architektoniczną z rysunkami, szkicami w celu doprecyzowania parametrów – taka koncepcja jest też często wymagane przez niektóre urzędy
  • promesy lu warunki od gestorów sieci na media które chcemy mieć na działce lub wskazanie alternatywnego sposobu dostarczenia wody, energii elektrycznej, odprowadzenia wody deszczowej oraz ścieków wraz ze wskazaniem sposobu ogrzewania (gaz, prąd, paliwo stałe, alternatywne źródła energii i nowoczesne sposoby ogrzewania)

Gdzie załatwiamy formalności związane z projektem budowlanym?

Urząd gminy, miasta – wydziały architektury, budownictwa, geodezji, gospodarki przestrzennej -> warunki zabudowy, studium uwarunkowań, wjazd /zjazd.

Starostwo Powiatowe – ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, zespół uzgadniania dokumentacji (ZUD), wydział architektury i budownictwa, architektury i urbanistyki -> mapy, pozwolenia na budowę, uzgodnienia, przyłącza, media, odrolnienia.

Gestorzy sieci – zakład energetyczny, wodociągowy, wodociągowo-kanalizacyjny, zakład gazownictwa – przyłącza, media, warunki zasilania, promesy na media.

Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego -> zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia budowy, ostemplowanie dziennika, pozwolenia zamienne, odbiory, legalizacje.

Nasza pracownia architektoniczna zajmuje się relacjami i kontaktami z tymi wszystkimi jednostkami i urzędami, odciążając Klienta i inwestora, a większość dokumentów uzyskujemy w ramach podpisanej umowy na prace projektowe.

Czym jest projekt budowlany?

Pisaliśmy już o zawartości projektu budowlano-architektonicznego naszej pracowni projektowej w stosunku do innych pracowni. Wskazywaliśmy również dlaczego wybrać architektów z BIAMS. Wspominaliśmy również o zaletach projektu indywidualnego domu w stosunku do projektu gotowego. I co najważniejsze pisaliśmy o koszcie budowy domu, które musimy policzyć zanim zaczniemy cokolwiek robić nawet mając działkę pod budowę domu.

Pamiętajmy, iż projekt gotowy, na który decyduje się niestety większa część inwestorów, nie jest jeszcze projektem, z którym możemy uzyskać pozwolenie na budowę. Należy go adaptować do działki, dołączyć niezbędne dokumenty formalno-prawne oraz wykonać plan zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych. Zatem projekt budowlany składa się z projektu zagospodarowania działki, projektu branżowego architektoniczno-budowlanego oraz załączników wymaganych przez urząd.

Indywidualny projekt domu – jak dostać pozwolenie na budowę?

O zaletach projektu indywidualnego pisaliśmy już jakiś czas temu na przykładzie naszych projektów budynków jednorodzinnych. Wniosek wraz z załącznikami, w tym z projektem budowlanym, składamy do starostwa lub do urzędu miasta w miastach na prawach powiatu do wydziału architektury i urbanistyki, który może się równie nazywać w różnych urzędach. Do wniosku o pozwoleniu na budowę:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego pełnobranżowego
  • w tym plan zagospodarowania terenu sporządzony na oryginalnej mapie do celów projektowych
  • aktualne przynależności do izb samorządu zawodowego (architektonicznego, budowlanego) poszczególnych projektantów biorących udział w tworzeniu wraz z uprawnieniami do projektowania
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością inwestorów
  • uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy ze stemplem ostateczności lub wypis i wyrys z planu miejscowego dla działki wydany na nazwisko inwestorów
  • inne dokumenty, zgody, uzgodnienia lub oświadczenia według indywidualnych wymagań i ustaleń w tym warunki zasilania od gestorów sieci

Wniosek o pozwoleniu na budowę – druk B1 (PDF)

Informacja uzupełniająca do wniosku – druk B4 (PDF)

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością – druk B3 (PDF)

Jakie uzgodnienia mogą być potrzebne przy projektowaniu domu?

Do projektu budowlanego branżowego mogą być wymagane:

  • Warunki techniczne przyłączenia do sieci – wydają je miejscowe przedsiębiorstwa zarządzające sieciami, warunki umożliwiają zaprojektowanie instalacji doziemnych na terenie od ogrodzenia lub ostatniej studzienki oraz zaprojektowanie przyłączy, instalacje na terenie wrysowanie na planie zagospodarowania terenu są niezbędne, natomiast przyłącza mogą być opracowanie odrębnie lub na zgłoszenie.
  • Zezwolenie na wykonanie zjazdu z drogi publicznej – wydaje je zarządca drogi w formie decyzji, do decyzji należy sporządzić projekt zjazdu /wjazdu według wskazanych w niej parametrach i wymaganiach, częstokroć projekt ten trzeba jeszcze uzgodnić przed załączeniem go do pozwolenia, gdyż oprócz podania lokalizacji zjazdu (którą proponujemy we wniosku o wydanie decyzji), mamy do spełnienia liczne parametry, jak skosy, przecięcia, spadki, czy inne wymiary.
  • Uzgodnienia ZUD – nie zawsze wymagane, a wydawane przez zespół uzgodnień dokumentacji, zaleca się uzgadniać instalacje po za opracowywanym terenem, częstokroć wymagane jest też uzgodnienie dla instalacji gazowej, a czasem urząd wydający pozwolenie wymaga uzyskania uzgodnień dla wszystkich instalacji doziemnych w tym przyłączy, co sprawia, że muszą być naniesione i Zaprojektowane jeszcze przed wykonywanie projektu budynku mieszkalnego jednorodzinnego i instalacji doziemnych do niego doprowadzanych.
  • Opinia geotechniczna /badania gruntowe – konieczność ich przeprowadzenia (zazwyczaj 3-4 otwory na głębokość 4-5 m – odwierty geotechniczne umożliwiają przeprowadzenie badań geologicznych /geotechnicznych) stwierdza projektant w zależności od jakości gruntu, skomplikowania konstrukcji, czy głębokości posadowienia.
  • Zezwolenie na usunięcie drzew – gdy drzewa i zieleń koliduje z inwestycją, należy zgłosić się do urzędu gminy lub urzędu miasta. Nie jest wymagana zgoda dla drzew owocowych, czy nieprzekraczających 5 lat. Do zgody może być wymagana opłata zależna od wielkości i rodzaju drzewa i /lub mogą być wskazane nasadzenia zamienne.
  • Odrolnienie – gdy działka posiada warunki zabudowy lub wydany jest dla niej plan miejscowy i co za tym idzie ma przeznaczenie budowlane, nie oznacza to, że działka nie wymaga odrolnienia, szczególnie po za granicami miast. Należy złożyć wniosek w urzędzie gminy i wskazać powierzchnię, którą chcemy wyłączyć z produkcji rolnej. I jeśli przy kategorii V i VI nie będzie żadnych problemów, podobnie jak przy kategorii RIV, to już lepsze grunty mogą stanowić problem.
  • Określenie odprowadzenia wód – zabezpieczenie przed nieprawidłowym odprowadzeniem wód, wskazanie sposobu odwodnienia z dachów, terenu i tarasów, wraz ze sposobem kierowania lub odzyskania wód opadowych /deszczowych.
  • Analiza obszaru oddziaływania – określa projektant, jak budowa domu i jego elementów, w tym instalacji na terenie, które powodują wpływ na postępowanie i ilość stron. Dodatkowo analizie podlega, szczególnie w zwartej zabudowie, nasłonecznienie i zacienianie. Ważne są także utwardzenia, dojścia, dojazdy i wjazdy. Sporządza ją architekt /projektant.

Te wszystkie elementy są w naszym projekcie budowlanym pełnobranżowym bez opłat dodatkowych i bez podnoszenia ceny wskazanej w cenniku.

W czym BIAMS może pomóc inwestorowi?

Nasza pracownia projektowa może pomóc przyszłemu inwestorowi jeszcze przed zakupem działki w celu przeprowadzenia analizy wstępnej i wizji lokalnej (koszt od 500 zł brutto w zależności od lokalizacji) lub dokładnej analizy wraz z uzyskaniem promes od gestorów sieci (koszt od 1500 zł brutto w zależności od zakresu prac). Możemy również uzyskać w imieniu inwestora warunki zabudowy przygotowując wszystkie załączniki wraz ze wstępną koncepcją projektową architektoniczno-urbanistyczną (cena od 2500 zł brutto w zależności od wielkości obiektu).

Możemy również przygotować pakiet dokumentów wstępnych, jak: warunki zasilania od gestorów sieci, Możemy również przygotować pakiet dokumentów wstępnych, jak: warunki zasilania od gestorów sieci, wystąpić o oryginał wypisu i wyrysu z planu miejscowego, uzyskać wypis z rejestru gruntu dla działki i działek sąsiednich wraz z mapą zasadniczą, ewidencyjną i prawną, wykonać mapę do celów projektowych przy pomocy współpracującego geodety oraz zlecić badania gruntowe wykonane przez geologa. Pełny pakiet dokumentów przedprojektowych to koszt od 4500 zł brutto w zależności od lokalizacji i wielkości działki.

Zmiany w projekcie budowlanym.

Jeśli zmiany w budynku są nieistotne, co może stwierdzić tylko projektant w ramach wykonywania nadzoru autorskiego oraz sporządzając projekt zmian nieistotnych wymagany do odbioru obiektu, nie są wymagane dodatkowe projekty. Jednakże gdy zmieniamy istotne parametry, jak kubaturę, przeznaczenie pomieszczeń, wysokości, elementy konstrukcyjne, powierzchnie zabudowy niezbędne będzie sporządzenie projektu zamiennego w części architektonicznej lub budowlanej lub też pełnobranżowego zmieniając pozwolenie na budowę. Najlepiej to zrobić jeszcze przed zmianami lub ewentualnie przez odbiorem budynku i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Dlatego bardzo ważne jest by robić projekt trybem na pozwolenie i uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, by móc zrobić projekt zamienny.

Co przygotować na spotkanie z architektem?

Już do rozpoczęcia koncepcji projektowej architektonicznej potrzebny będzie wypis i wyrys z planu miejscowego lub ostateczne decyzja o warunkach zabudowy oraz mapa zasadnicza (do celów lokalizacyjnych), jak również wypis z rejestru gruntu. Do projektu architektonicznego potrzebna będzie mapa do celów projektowych, przynajmniej robocza oraz program funkcjonalno-przestrzenny. Natomiast do projektu konstrukcyjnego wymagane będą badania gruntowe. Przed rozpoczęciem prac projektowych branżowych konieczne będą mapy i warunki zasilania. Należy też ostatecznie wskazać wszystkie technologie w domu i na działce. Przed złożeniem konieczna już będzie mapa końcowa do celów projektowych oraz wypełnione i podpisane przez inwestora oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Ale gdy inwestor nie posiada dokumentów, mając odpowiednie pełnomocnictwo, architekci z biura architektonicznego BIAMS mogą sporządzić i uzyskać wszystkie dokumenty wstępne.

Ankieta dla chcących zamówić projekt wymarzonego domu!

Zarówno program funkcjonalno – przestrzenny ze spisem pomieszczeń w budynku jednorodzinnym, jak i forma obiektu są do doprecyzowania w pierwszej części tabeli. Natomiast pytania dotyczące parametrów technicznych i instalacji znajdują się w drugiej części. Wypełnienie ich przez naszych klientów umożliwia dobre dopasowanie koncepcji, a później rozwiązań budowlanych, technicznych i instalacyjnych w naszych projektach budowlanych.

Pobierz naszą ankietę w PDF

Marcin Sieradzki – architekt, właściciel BIAMS