Zanim rozpoczniemy budowę domu (czytaj budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego), musimy wykonać wiele kroków i załatwić wiele spraw formalnych nim wbijemy w ziemię przysłowiowy szpadel. Z pomocą przyjdą jednak architekci z Łodzi z pracowni architektonicznej BIAMS.

Co zrobić po zakupie działki budowlanej pod dom jednorodzinny?

Zakup terenu, o którym pisaliśmy w jednym z poprzednich artykułów nie oznacza, że od razu możemy rozpocząć projektowanie wymarzonego domu. Musimy mieć albo warunki zabudowy (w formie decyzji), tak zwaną, WZ-tkę lub teren który posiadamy, winien leżeć na obszarze (lub w gminie) dla którego sporządzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – MPZP, czyli w skrócie plan miejscowy. Dopiero mając ten dokument, który wskazuje i daje parametry do projektowania (w decyzji o WZ, jak: powierzchnia zabudowy, wysokość do kalenicy i gzymsu, natomiast w MPPZ więcej parametrów, jak: ilość kondygnacji, często intensywność, powierzchnia biologicznie czynna, wysokość kalenicy, rzadziej rodzaj materiałów i kolorystyka), możemy rozpocząć prace wstępne i projektowe…

Pamiętajmy, iż wypis i wyrys z miejscowego planu (ten musi być na nazwisko inwestora) uzyskamy w około 14-30 dni, a na warunki zabudowy możemy czekać od 2 do nawet 6 miesięcy, bo są przygotowywane indywidualnie pod nasz teren (kilka działek) lub działkę, a plany są już opracowane.

Jak uzyskać warunki zabudowy?

Wniosek o decyzję o warunkach zabudowy składa się w urzędzie gminy lub miasta w wydziale urbanistyki, który może nazywać się różnie w zależności od lokalizacji. Często jest to też (szczególnie w większych miastach) wydział odrębny niż architektoniczny, do którego składamy wniosek o pozwolenie na budowę. Pamiętajmy, iż w mniejszych miejscowościach, sprawami gospodarki przestrzennej i planowania zajmują się gminy, a pozwolenia wydają Starostwa. W mieście na prawach powiatu, zwyczajowo wszystko będzie w jednym budynku.

We wniosku podajemy, między innymi:

  • rodzaj planowanej inwestycji (budynek mieszkalny jednorodzinny, garaż, …),
  • adres dla inwestycji (z numerem ewidencyjnym działki i obrębem),
  • dane inwestora (możemy złożyć przez pełnomocnika, warunki można też przepisać na inną osobę, każdy może wystąpić o WZ-tkę)
  • sposób zagospodarowania terenu
  • przybliżone parametry inwestycji (wysokość, pow. zabudowy, …)
  • przewidywane dobowe zapotrzebowanie na media
  • dostęp do drogi publicznej (niezbędne)

Przy warunkach zabudowy i sporządzania analizy urbanistycznej przez inspektora w wydziale badana jest po pierwsze zasada dobrosąsiedztwa, polegająca na kontynuacji istniejące zabudowy, a analizowany obszar zabudowy jest o promieniu równym trzem frontom analizowanej działki. Kupując działkę zwróćmy zatem uwagę na dostęp do drogi publicznej, obecności mediów oraz przede wszystkim bliskości innych zabudować o funkcji jednorodzinnej. Można także przeanalizować studium zagospodarowania – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Mimo, iż nie jest to akt prawa miejscowego to na jego podstawie wydawane są warunki zabudowy i sporządzane plany miejscowe.

Do wniosku o WZ dołączamy:

  • 1-3 kopie mapy zasadniczej (inaczej do celów lokalizacyjnych) w skali 1:500 lub 1:1000 o odpowiedniej wielkości (obejmującej obszar o wielkości równej minimum trzem szerokościom działki – front działki od strony drogi /wjazdu – łącznie w każdą stronę i nie mniej niż 50 m w każdą stronę),
  • szkic sytuacyjny z zaznaczeniem obszaru inwestowania oraz przyszłego wstępnego zagospodarowania na kopii mapy z ogólnymi wymiarami,
  • zalecane by wykonać wstępną koncepcję (pracownia BIAMS sporządzi ją już w cenie od 3500 zł brutto) architektoniczną z rysunkami, szkicami w celu doprecyzowania parametrów – taka koncepcja jest też często wymagane przez niektóre urzędy, można również sporządzić przed warunkami zabudowy lub przed zakupem działki kompletną koncepcję projektową w kwocie od 25 zł za m2 pow. podłogi przyszłego domu,
  • promesy (zapewnienia dostaw) lub warunki zasilania od gestorów sieci na media które chcemy mieć na działce lub wskazanie alternatywnego sposobu dostarczenia wody, energii elektrycznej, odprowadzenia wody deszczowej oraz ścieków wraz ze wskazaniem sposobu ogrzewania (gaz, prąd, paliwo stałe, alternatywne źródła energii i nowoczesne sposoby ogrzewania, w tym OZE),
  • kopię opłaty (różna w zależności od gminy) i ewentualnej opłaty skarbowej za pełnomocnictwo,
  • ewentualnie inne dokumenty i uzgodnienia w zależności od danej gminy (wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy różnią się w zależności od lokalizacji, wniosek o pozwolenie na budowę jest jeden dla całego kraju).

Gdzie załatwiamy formalności związane z projektem budowlanym?

Urząd gminy – wydziały architektury, budownictwa, geodezji i kartografii, gospodarki przestrzennej, urbanistyki -> warunki zabudowy, studium uwarunkowań, MPZPG (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy), wjazd /zjazd.

Starostwo Powiatowe – ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, zespół uzgadniania dokumentacji (ZUD), wydział architektury i budownictwa, architektury i urbanistyki, wydział ochrony środowiska, wydział gospodarki mieniem (gospodarowania mieniem)  -> mapy zasadnicze /lokalizacyjne, pozwolenia na budowę, uzgodnienia, przyłącza, zgłoszenia, wyłączenia z produkcji rolniczej, uprawomocnienia decyzji, ostemplowanie dziennika budowy.

Urząd miasta – wszystkie wydziały dla danego Miasta, wszystkie sprawy, wymienione powyżej, gdy teren inwestowania jest na terenie miasta na prawach powiatu. Wyjątkiem jest Miasto Stołeczne Warszawa, w którym dzielnice mają burmistrzów i są traktowane odrębnie, które tworzą w całości miasto – gminę na prawach powiatu, stąd pozwolenia i inne sprawy są procedowane w poszczególnych dzielnicach – jednostkach pomocniczych.

Gestorzy sieci – zakład energetyczny, wodociągowy, wodociągowo-kanalizacyjny /komunalny, zakład gazownictwa, zakład ciepłowniczy -> przyłącza, media, warunki zasilania, promesy na media, umowy przyłączeniowe i inne sprawy związane z sieciami.

Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego – przy powiecie (nad powiatowym nadzorem jest nadzór wojewódzki – odwołania) -> zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia budowy, pozwolenia zamienne, odbiory, legalizacje, postępowania naprawcze i inne związane z obsługą budowy oraz z problemami powstałymi podczas budowy; nadzór to taka forma policji budowlanej.

Geolog miejski – wydział geologii i geotechniki, wydział środowiska, inne – w powiecie -> sprawy związane z badaniami gruntowymi (te sporządza geolog lub geotechnik), z projektami posadowienia i dokumentacją geologiczno – inżynierską, gdy mamy złożone lub skomplikowane warunki gruntowe lub /i gdy nasz obiekt jest trudny i zaliczony do II lub III kategorii geotechnicznej.

Wody polskie – Państwowe Gospodarstwo Wodne (wcześniej Zarząd Gospodarki Wodnej) – nadzór lub jednostki terenowe -> sprawy związane z urządzeniami wodnymi (oczyszczalnie, rowy, cieki, studnie, w tym chłonne).

Zarządca drogi – zarząd dróg i transportu, zakład drogowy, zarząd dróg miejskich -> zgoda na lokalizację zjazdu, zgoda na zajęcie pasa, uzgodnienia wjazdu /zjazdu, przebudowy dróg i wjazdów.

Zieleń – zarząd zieleni, dyrektor ochrony środowiska, Generalna Dyrekcja OŚ, Zarząd Lasów, inne – w gminie lub w powiecie lub w województwie -> wycinka drzew, tereny leśne i chronione, sprawy krajobrazowe (otuliny parków i obszarów chronionych, jak np. rezerwaty).

Konserwator – Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków, Wojewódzki Konserwator Zabytków – może się zdarzyć, iż przebudowywany obiekt jest w rejestrze zabytków lub ma status zabytku lub też znajduje się na obszarze chronionym (obszar ruralistyczny lub historyczny lub o chronionym układzie urbanistycznym) – w tym przypadku będą konieczne dodatkowe uzgodnienia i opinie, a czas na ich uzyskanie może wynosić nawet kilka miesięcy, bo uzgodnienia mogą być kilkuetapowe (koncepcja, projekt, projekt na pozwolenie, projekt powykonawczy). Może się również zdarzyć, iż będą konieczne dodatkowe opracowania (w tym konserwatorskie) i analizy do projektu, a na budowie będzie wymagany odrębny nadzór konserwatorski.

Archeologia – bardzo często przy wojewódzkim konserwatorze zabytków (czytaj proszę powyżej) częstokroć nasz teren jest położony na obszarze chronionym lub archeologicznym, może okazać się, iż będzie konieczny dodatkowy nadzór przy budowie lub do projektu mogą być wymagane dodatkowe dokumenty (mapy, inne).

Dodatkowe instytucje – zarządcy obszarów chronionych, parków narodowych, parków krajobrazowych i parków regionalnych – pamiętajmy, iż prawo lokalne jest nad prawem regionalnym i nawet nad zapisami MPZP, stąd warto dokładnie przeanalizować działkę i obszary na których się znajduje oraz pod jakie zapisy i lokalne uchwały podlega. Sprawdzić również należy pomniki przyrody, obszary chronione, użytki ekologiczne.

O trzech ostatnich sytuacjach i konieczności uzgodnień możemy dowiedzieć się zazwyczaj z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tutaj warto zapoznać się z całą uchwałą, a nie tylko wypisem) oraz sprawdzić sprawy w odpowiednich urzędach i przy pomocy sprawnych raportów.

Nasza pracownia architektoniczna zajmuje się relacjami i kontaktami z większością jednostek i urzędów, odciążając Klienta i inwestora, a większość dokumentów uzyskujemy w ramach podpisanej umowy na prace projektowe kompleksowe na projekt indywidualny domu jednorodzinnego.

 

Czym jest projekt budowlany?

Pisaliśmy już o zawartości projektu budowlano-architektonicznego naszej pracowni projektowej i o jego kompleksowości. Wskazywaliśmy również dlaczego wybrać architektów z BIAMS. Wspominaliśmy również o zaletach projektu indywidualnego domu w stosunku do projektu gotowego. I co najważniejsze pisaliśmy o koszcie budowy domu, które musimy policzyć zanim zaczniemy cokolwiek robić, nawet mając działkę pod budowę domu.

Pamiętajmy, iż projekt gotowy, na który decyduje się niestety większa część inwestorów, nie jest jeszcze projektem, z którym możemy uzyskać pozwolenie na budowę. Należy go adaptować do działki, dołączyć niezbędne dokumenty formalno-prawne oraz wykonać plan zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych. Zatem projekt budowlany składa się z projektu zagospodarowania działki, projektu branżowego architektoniczno-budowlanego oraz załączników wymaganych przez urząd. Projekt gotowy pomija również bardzo ważny aspekt – koncepcję projektową architektoniczną – wykonywaną pod Klienta i działkę, sporządzaną jako jeden z etapów projektu indywidualnego.

Indywidualny projekt domu – jak dostać pozwolenie na budowę?

O zaletach projektu indywidualnego pisaliśmy już jakiś czas temu na przykładzie naszego projektu budynków jednorodzinnego na warszawskim Wilanowie. Wniosek wraz z załącznikami, w tym z projektem budowlanym, składamy do starostwa lub do urzędu miasta w miastach na prawach powiatu do wydziału architektury i urbanistyki, który może się równie nazywać w różnych jednostkach administracji budowlanej.

Do wniosku o pozwolenie na budowę:
*tryb nowy – stan od 19.09.2021 r.

  • trzy egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego, zawierającego rysunki architektury, pełnobranżowy opis, dodatki,
  • plan zagospodarowania terenu sporządzony na oryginalnej mapie do celów projektowych, sporządzonej przez geodetę (zaewidencjonowanej i aktualnej) wraz z opisem, analizami i załącznikami oraz z projektem instalacji na terenie z niezbędnymi profilami,
  • aktualne przynależności do izb samorządu zawodowego (architektonicznego, budowlanego) poszczególnych projektantów biorących udział w tworzeniu opracowania wraz z uprawnieniami do projektowania w danej i odpowiedniej specjalności,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością inwestora /ów lub wskazanego pełnomocnika – inwestora zastępczego,
  • uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy ze stemplem ostateczności (uprawomocniona) lub wypis i wyrys z planu miejscowego dla terenu /działki, wydany na nazwisko inwestora /ów,
  • dokumenty formalno – prawne i załączniki, zawierające BIOZ, charakterystykę ekologiczną, wypis i wyrys z MPZP lub kopię ostatecznej WZ, inne dokumenty,
  • inne dokumenty, zgody, uzgodnienia lub oświadczenia według indywidualnych wymagań i ustaleń, jak przyłącza, zgodę na lokalizację zjazdu /wjazdu, projekty rozbiórki, wyłączenie z produkcji rolnej, dodatkowe opinie, ekspertyzy, dokumentacje uzupełniające,
  • warunki zasilania i umowy od gestorów sieci jeśli są wymagane i jeśli projektujemy instalacje na terenie,
  • w nowym trybie projekt w skład projektu budowlanego, wchodzi – oprócz wyżej wymienionych – projekt techniczny (nie jest projektem wykonawczym), składający się z konstrukcji, instalacji (sanitarne, elektryczne, dodatkowe) oraz załączników (charakterystyka energetyczna uproszczona, obliczenia, inne), który nie jest składany do urzędu, ale jest wymagany do rozpoczęcia budowy.

w pracowni architektonicznej BIAMS nasz projekt indywidualny, kompleksowy zawiera projekt techniczny oraz liczne rysunki wykonawcze, nie tylko projekty niezbędne do uzyskania pozwolenia, ale też niezbędne do rozpoczęcia budowy, a później sprawnego jej prowadzenia.

Aktualne wnioski, formularze i załączniki znajdziecie Państwo na stronie z niezbędnymi i wybranymi dokumentami formalno-prawnymi

Jakie uzgodnienia mogą być potrzebne przy projektowaniu domu?

Do projektu budowlanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego mogą być wymagane:

  • Warunki techniczne przyłączenia do sieci – wydają je miejscowe przedsiębiorstwa zarządzające sieciami, warunki umożliwiają zaprojektowanie instalacji doziemnych na terenie od ogrodzenia lub ostatniej studzienki oraz zaprojektowanie przyłączy, instalacje na terenie wrysowanie na planie zagospodarowania terenu są niezbędne, natomiast przyłącza mogą być opracowanie odrębnie (poza opracowaniem) lub na zgłoszenie lub w formie inwentaryzacji powykonawczej po ich wykonaniu.
  • Zezwolenie na wykonanie zjazdu z drogi publicznej – wydaje je zarządca drogi w formie decyzji, do decyzji należy sporządzić projekt zjazdu /wjazdu według wskazanych w niej parametrach i wymaganiach, częstokroć projekt ten trzeba jeszcze uzgodnić przed załączeniem go do pozwolenia, gdyż oprócz podania lokalizacji zjazdu (którą proponujemy we wniosku o wydanie decyzji), mamy do spełnienia liczne parametry, jak skosy, przecięcia, spadki, czy inne wymiary. Im wyższa kategoria drogi, tym więcej będzie wymagań co do projektu i większa będzie ilość uzgodnień w danych instytucjach.
  • Uzgodnienia ZUD – nie zawsze wymagane, a wydawane przez zespół uzgodnień dokumentacji, zaleca się uzgadniać instalacje poza opracowywanym terenem, częstokroć wymagane jest też uzgodnienie dla instalacji gazowej i to na terenie, a czasem urząd wydający pozwolenie wymaga uzyskania uzgodnień dla wszystkich instalacji doziemnych w tym przyłączy, co sprawia, że muszą być naniesione i zaprojektowane jeszcze przed wykonywanie projektu budynku mieszkalnego jednorodzinnego i instalacji doziemnych do niego doprowadzanych.
  • Opinia geotechniczna /badania gruntowe – od roku 2017 jest każdorazowa konieczność ich przeprowadzenia (wystarczą zazwyczaj 3-4 otwory na głębokość 4-5 m – odwierty geotechniczne umożliwiają przeprowadzenie badań geologicznych /geotechnicznych). Pomagają one w projektowaniu nie tylko architektowi (np. podpiwniczenie) i konstruktorowi (posadowienie, fundamentowanie), ale również instalatorowi (oczyszczalnie, zbiorniki). Wnioski z ich zawartości wyciąga projektant w zależności od jakości i nośności gruntu, skomplikowania konstrukcji, czy głębokości posadowienia. Może się okazać, iż będą konieczne dodatkowe opracowania w tym pełne projekty posadowienia oraz dokumentacje geologiczno – inżynierskie, wymagające licznych opracowań oraz uzgodnień, opinii i zatwierdzeń w formie decyzji.
  • Zezwolenie na usunięcie drzew – gdy drzewa i zieleń koliduje z inwestycją, należy zgłosić się do urzędu gminy lub urzędu miasta. Nie jest wymagana zgoda dla drzew owocowych, czy nieprzekraczających 5 lat. Do zgody może być wymagana opłata zależna od wielkości i rodzaju drzewa i /lub mogą być wskazane nasadzenia zamienne. Częstokroć zgodę można uzyskać po otrzymaniu pozwolenia, a koniecznie przed rozpoczęciem budowy.
  • Zgoda na rozbiórkę – gdy na terenie (kilka działek) lub działce, na której projektujemy są budowle lub budynki i będą kolidowały z przyszłą budową należy zgłosić ich rozbiórkę lub uzyskać pozwolenie na rozbiórkę w zależności od ich położenia i skomplikowania.
  • Zgody na usunięcie sieci – gdy na terenie występują sieci i kolidują z projektowanym budynkiem należy uzyskać zgody na ich usunięcie lub przełożenie i tym samy wykonać projekty tych przebudów lub udowodnić, że sieci te są nieczynne lub będą dostosowane w trakcie budowy.
  • Odrolnienie – wyłączenie z produkcji rolnej (rolniczej) – gdy działka posiada warunki zabudowy lub wydany jest dla niej plan miejscowy i co za tym idzie ma przeznaczenie budowlane, nie oznacza to, że działka nie wymaga odrolnienia, szczególnie poza granicami miast. Należy złożyć wniosek w odpowiedniej jednostce (zazwyczaj wydział ochrony środowiska) i wskazać powierzchnię, którą chcemy wyłączyć z produkcji rolnej. I jeśli przy kategorii V i VI oraz niektórych RIV, czy PS nie będzie żadnych problemów (brak opłat i decyzji na wyłączenie), to już lepsze grunty, jak niektóre RIV, RIII, RII i RI mogą stanowić problem i wiązać się z dużymi opłatami. Sprawa zależy również od powierzchni, którą wyłączamy z produkcji rolnej, gdyż w niektórych przypadkach do 500 m2 wyłączenia, zwolnione jest z opłat. Ale dla dużego domu z tarasami, utwardzeniami i infrastrukturą techniczną (to też należy ująć), może się to okazać za mało.
  • Określenie odprowadzenia wód – zabezpieczenie przed nieprawidłowym odprowadzeniem wód deszczowych i roztopowych to bardzo ważny element, wskazanie sposobu odwodnienia z dachów, terenu i tarasów oraz innych utwardzeń – należy wskazać sposobów kierowania wód (np. powierzchniowo po terenie gdy jest taka możliwość lub najlepiej do kanalizacji deszczowej, gdy ta jest bezpośrednio przy działce. Wodę deszczową można również odzyskać do szczelnych zbiorników i później wykorzystywać na liczne sposoby.
  • Analiza obszaru oddziaływania – określa projektant, jak budowa domu i jego elementów, w tym instalacji na terenie, powodują wpływ na otoczenie, a co za tym idzie na postępowanie i ilość stron administracyjnych. Dodatkowo analizie podlega, szczególnie w zwartej zabudowie, nasłonecznienie i zacienianie oraz przesłanianie. Istotne będą również elementy infrastruktury technicznej i urządzania oraz odległości między nimi.  Ważne są nawet utwardzenia, dojścia, dojazdy i wjazdy. Sporządza ją architekt /projektant jako załącznik w formie opisowej i rysunkowej lub w części do PZT.
  • BIOZ – informację o bezpieczeństwie i ochronie zdrowia sporządza projektant architektury z branżystami i jest ona obowiązkowa. Jest to załącznik formalny i winien znaleźć się w opracowaniu – projekcie architektoniczno – budowlanym. Wskazuje kolejność prac, zasady BHP, zagrożenia i elementy mogące wywołać niebezpieczeństwo na budowie.
  • Charakterystyka ekologiczna lub /i energetyczna uproszczona – obliczenia dla przegród, dobory materiałów, zapotrzebowanie na energię końcową oraz pośrednią wraz z analizą porównawczą i doborem źródła ciepła to nie tylko wymagania norm i rozporządzeń, ale również konieczność związana ze stale rosnącymi wymaganiami cieplnymi dla obiektów budowlanych. Od roku 2021 duże wymagania wymagają wyśrubowanych współczynników dla przegród oraz rozwiązań jak wentylacje mechaniczna z rekuperacją i inne elementy związane z energooszczędnością i OZE.

Większość tych elementów jest w naszym projekcie budowlanym pełnobranżowym bez opłat dodatkowych i bez podnoszenia ceny wskazanej w cenniku.

W czym BIAMS może pomóc inwestorowi?

Nasza pracownia projektowa może pomóc przyszłemu inwestorowi jeszcze przed zakupem działki w celu przeprowadzenia analizy wstępnej i wizji lokalnej (koszt od 1200 zł brutto w zależności od lokalizacji) lub dokładnej analizy wraz z uzyskaniem promes od gestorów sieci i analizą urbanistyczną lub sprawdzeniem zapisów w MPZP (koszt od 3300 zł brutto w zależności od zakresu prac). Możemy również uzyskać w imieniu inwestora warunki zabudowy przygotowując wszystkie załączniki wraz ze wstępną koncepcją projektową architektoniczno-urbanistyczną (cena od 7500 zł brutto w zależności od wielkości obiektu). Możemy zająć się również uzyskaniem samych warunków zabudowy (niezbędne minimum, tj. mapy, promesy, szkice, wypełnienie wniosków i załączników) wraz z relacjami z właściwym urzędem (cena od 3500 zł brutto). Zakres prac, analiz, dokumentów jest zawsze do dobrania i doprecyzowania, a co za tym idzie indywidualnej wyceny.

By uzyskać pożądane i lepiej dopasowane pod przyszłą inwestycję warunki zabudowy, najlepiej wykonać do wniosku kompletną koncepcję z wizualizacjami, by zapisy parametrów były spójne z tym co chcemy wybudować na naszej działce lub tej, którą chcemy zakupić…

Możemy również przygotować pakiet dokumentów wstępnych, jak: warunki zasilania od gestorów sieci, wraz z uzyskaniem umów, mając odpowiednie pełnomocnictwo. Możemy również przygotować pakiet dokumentów wstępnych, jak: zapewnienia dostaw, wystąpić o oryginał wypisu i wyrysu z planu miejscowego, uzyskać wypis z rejestru gruntu dla działki i działek sąsiednich wraz z mapą zasadniczą /lokalizacyjna, ewidencyjną i prawną, wykonać mapę do celów projektowych przy pomocy współpracującego geodety oraz zlecić badania gruntowe wykonane przez geologa /geotechnika. Pełny pakiet dokumentów przedprojektowych to koszt od 9500 zł brutto w zależności od lokalizacji i wielkości działki.

Cena za dokumenty wstępne, analizy i prace przygotowawcze jest indywidualne i zależy od działki i jej lokalizacji, natomiast cena za projekt indywidualny kompleksowy jest stała i zależy jedynie od metrażu obiektu oraz zastosowanych rozwiązań, a nie od lokalizacji i Klienta.

Zmiany w projekcie budowlanym.

Jeśli zmiany w budynku są nieistotne, co może stwierdzić tylko projektant w ramach wykonywania nadzoru autorskiego oraz sporządzając projekt zmian nieistotnych, wymagany do odbioru obiektu to nie są wymagane dodatkowe projekty zamienne. Jednakże gdy zmieniamy istotne parametry, jak kubaturę, przeznaczenie pomieszczeń, wysokości, elementy konstrukcyjne, powierzchnie zabudowy niezbędne będzie sporządzenie projektu zamiennego w części architektonicznej lub budowlanej lub też pełnobranżowego zmieniając pozwolenie na budowę. Najlepiej to zrobić jeszcze przed zmianami lub ewentualnie przez odbiorem budynku i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Dlatego bardzo ważne jest by robić projekt trybem nie na zgłoszenie, a na pozwolenie na budowę i uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, by móc zrobić projekt zamienny – wniosek o pozwolenie zamienne może być tylko do decyzji administracyjnej, której to przy zgłoszeniu nie ma.

Co przygotować na spotkanie z architektem?

Do przedstawienia oferty na projekt z terminami, cenami i zawartością potrzebujemy przybliżonego metrażu podłóg (+/- 10%), przybliżonej lokalizacji (powiat) oraz preferowanego stylu (jedno zdjęcie bez rzutów, rysunków i innych).

Po zatwierdzeniu oferty sporządzamy umowę na prace projektowe. Możemy podpisać zlecenie (mała umowa) na samą koncepcję lub od razu podpisać umowę na projekt kompleksowy lub sporządzić umowę ramową na projekt domu, wnętrz i nadzór. Do jej podpisania potrzebujemy danych inwestorów i właścicieli (może się to różnić), pełnych danych terenu oraz wskazania zakresu prac wybranego z wcześniej sporządzonej oferty.

Potem możemy przystąpić do analiz, sprawdzeń, wizji lokalnej, poznawania potrzeb oraz omawiania programu, pomieszczeń i innych elementów obiektu i naszego przyszłego wymarzonego domu. Potem zaczynamy etap koncepcji.

Już do rozpoczęcia koncepcji projektowej architektonicznej potrzebny będzie wypis i wyrys z planu miejscowego lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy oraz mapa zasadnicza (do celów lokalizacyjnych), najlepiej też elektroniczna (dwg., dxf.), jak również wypis z rejestru gruntu. Oczywiście jeśli nie mamy nic i nie wiemy od czego zacząć, nasz architekt koordynujący poprowadzi Państwa w ramach konsultacji lub zajmie się wszystkim w ramach pakietu przygotowawczego lub startowego…

Do projektu architektonicznego potrzebna będzie mapa do celów projektowych, przynajmniej robocza (od geodety) oraz program funkcjonalno-przestrzenny (program FP), zwany także programem funkcjonalno-przestrzenno-użytkowym (F-P-U).

Natomiast do projektu konstrukcyjnego wymagane będą badania gruntowe. Te najlepiej sporządzić po koncepcji architektonicznej, gdy dokładnie poznamy lokalizację domu na działce oraz pozostałej infrastruktury i urządzeń towarzyszących. Na tym etapie winniśmy już wiedzieć o systemie ogrzewania oraz o rodzajach zastosowanych materiałów budowlanych, w tym elewacyjnych.

Przed rozpoczęciem prac projektowych branżowych konieczne będą mapy do celów projektowych (już ostateczne, zaewidencjonowane i w wersji elektronicznej) oraz warunki zasilania od gestorów sieci. Należy też ostatecznie wskazać wszystkie technologie w domu i na działce. Jak również częściowo przewidzieć materiały wykończeniowe – okna, podłogi.

Przed złożeniem konieczna już będzie mapa końcowa do celów projektowych oraz wypełnione i podpisane przez inwestora oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Ale gdy inwestor nie posiada dokumentów, mając odpowiednie pełnomocnictwo, architekci z biura architektonicznego BIAMS mogą sporządzić i uzyskać wszystkie dokumenty wstępne.

Ankieta dla chcących zamówić projekt wymarzonego domu!

Zarówno program FP, FPU ze spisem pomieszczeń w budynku jednorodzinnym, jak i forma obiektu są do doprecyzowania w pierwszej części tabeli. Natomiast pytania dotyczące parametrów technicznych i instalacji znajdują się w drugiej części. Wypełnienie ich przez naszych Klientów umożliwia dobre dopasowanie koncepcji do potrzeb, a później zastosowanie właściwych rozwiązań budowlanych, technicznych i instalacyjnych w naszych projektach kompleksowych, indywidualnych.

Pobierz naszą ankietę w PDF

Ankieta – część 1 – program FPU

Ankieta – część 2 – technologie

Marcin Sieradzki – architekt, właściciel BIAMS

 

poprzedni artykuł -> Cena projektu indywidualnego

następny artykuł -> Zawartość projektu budowlanego

wróć do -> Poradnik budowy domu