To, że mamy już pozwolenie i wszystkie wymagane dokumenty nie oznacza, że możemy rozpocząć budowę naszego wymarzonego domu mieszkalnego jednorodzinnego. Decyzja o pozwoleniu na budowę musi się uprawomocnić, co oznacza, że musi stać się ostateczna. Znaczy to, iż wszystkie strony postępowania, które zależą od obszaru oddziaływania inwestycji nie mogą w terminie wyznaczonym, w kodeksie postępowania administracyjnego (KPA), wnieść odwołania do decyzji, co przy budynkach jednorodzinnych trwa do 3 tygodni (czas na wniesienie sprzeciwu to 14 dni od odebrania powiadomienia).

Projektant domów Łódź – kto co robi na budowie?

Ile czekamy na pozwolenie na budowę.

Na samo pozwolenie według KPA winniśmy czekać do miesiąca czasu, a w sprawach skomplikowanych dwóch miesięcy. Jednakże nadrzędne będzie tu prawo budowlane mówiące o 65 dniach. Do tego terminu wchodzi czas na uzupełnienie braków, wstrzymania oraz inne doręczenia związane np. ze wszczęciem postępowania administracyjnego. Najlepiej jak tymi sprawami i relacjami z urzędem oraz pozwoleniami na budowę, zajmuje się biuro projektowe i nasz architekt z BIAMS posiadający odpowiednie pełnomocnictwo do relacji z urzędem.

Trudności przy budowie domu.

Jeśli przeszliśmy przez wszystkie etapy wstępne jak dokumentacja, projekty i pozwolenia to zaczyna się faktyczny proces budowy i najtrudniejszy etap procesu inwestycyjnego. Budowa domu to nie tylko wydatki, ale również konieczność poświęcenia czasu. Często trzeba rezygnować z odpoczynku, wyjazdów, a każdą wolną chwilę poświęcić na dopilnowanie wszelkich spraw związanych z budową. Potrzebna jest zatem pasja budowania. Choć coraz mniej osób buduje w systemie gospodarczym mimo, że jest od 30% tańszy to i tak budowa to stresujący i wymagający okres. Można również zamówić nadzór autorski lub inwestorski u architekta i projektantka w BIAMS oszczędzając sporo czasu i stresów. Ale pamiętajmy, że są też pozytywy budowy domu, jak nauczenie się wielu nowych rzeczy, zdobyte doświadczenie, nabycie odporności na stres, ciągła satysfakcja, czy odkrywanie własnych, nowych umiejętności. A potem możliwość spędzania czasu przed domem, we własnym ogrodzie to nieocenione korzyści posiadania domu jednorodzinnego.

Pasja budowania domu jednorodzinnego.

Inwestorzy z pustej działki, tworząc skończony dom z ogrodem, angażują się w emocjonującą działalność twórczą. Najpierw współpracując z architektem przy tworzeniu budynku mieszkalnego indywidualnego, a potem podejmując liczne decyzje przy wykonawstwie, projektach wnętrz i innych procesach będących etapami budowy budynku mieszkalnego.

Gdy już nasze pozwolenie na budowę stanie się uprawomocnione należy wystąpić o dziennik budowy kupując go w specjalistycznej księgarni lub odpowiednim sklepie i wystąpić do urzędu miasta /gminy, po uzupełnieniu strony tytułowej, o jego ostemplowanie. Zazwyczaj trwa to do 7 dni. W następnej kolejności należy ustanowić kierownika budowy. To bardzo ważna funkcja, której zakres prac może być podstawowy – polegający na pojedynczych wpisach i kilku wizytach, do pełnego zakresu polegającego na prowadzeniu całej dokumentacji budowy, wizytach, nadzorze, pomocy w zamówieniach i dostawach co  zbliża się do funkcji project managera, która może pełnić zarówno osoba zewnętrzna, jak i kierownik budowy, jak i nasz architekt z uprawnieniami.

Co robi kierownik budowy przy budowie domu?

Mając dziennik musimy zawiadomić właściwy nadzór o terminie rozpoczęcia budowy. Wniosek składa się wraz z oświadczeniem kierownika budowy o przejęciu obowiązków oraz jego uprawnienia i zaświadczenie przynależności do izby. Kierownik budowy musi dbać przede wszystkim o to by budowa była prowadzona zgodnie z przepisami prawa, sztuki budowlanej i zasadami bezpieczeństwa. Kierownik budowy ponosi odpowiedzialność za jej przebieg. Winien być przynajmniej na każdym ważnym i krytycznym etapie budowy (te opiszemy w innym artykule). Podstawowe obowiązki kierownika budowy opisane są w artykule ustawy Prawo Budowlane.

Czy jest potrzebny inspektor nadzoru przy budowie domu?

Według prawa budowlanego nie ma takich wymagań. Można go jednak powołać do kontrolowania kierownika budowy i etapów budowy podlegających zakryciu lub /i zasypaniu. Inspektor nadzoru inwestorskiego musi posiadać odpowiednie uprawnienia. Możemy również zatrudnić architekta do pełnienia nadzoru inwestorskiego, ale będzie to droga funkcja, która przy typowych budowach, niewielkich domów, nie jest konieczna.

Jak zatrudnić wykonawcę robót budowlanych przy budowie domu?

Nie ma przepisów, które nakazują zatrudnić przy budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, wolnostojącego specjalistów. Oczywiście przy odbiorze należy zapewnić protokoły, próby szczelności, obliczenia i inne dokumenty osób posiadających uprawnienia. Lecz część rzeczy można budować samemu z pomocą rodziny, znajomych w tak zwanym systemie gospodarczym, biorąc do poszczególnych etapów pojedynczych wykonawców. Ale zaleca się by tych firm na budowie było jak najmniej. Pozwoli to na unikanie odpowiedzialności poszczególnych wykonawców i zrzucanie swoich błędów na prace innych. Dlatego, choć droższym rozwiązaniem, jest generalny wykonawca lub dwie firmy: jedna budująca dom do stanu deweloperskiego, a druga od wykończenia pod klucz. Pozwoli to uniknąć ciągłego pilnowania ekip, zamawiania materiałów, pilnowania dostaw, częstego angażowania się w sprawy budowy. No i przede wszystkim pozwoli zaoszczędzić czas. A do nadzoru nad firmą i pomocy w realizacji projektu zgodnie z rysunkami i normami. Najważniejsze też, by z poszczególnymi wykonawcami mieć umowę na prace. Dodatkowo, gdy wybierzemy generalnego wykonawcę dobrze jest wcześniej sprawdzić referencje i obiekty (domy) wcześniej przez nich wykonane.

Czym jest nadzór autorski architekta?

Nadzór autorski architekta z uprawnieniami sporządzającego projekt budowlany, obejmuje wizyty na budowie mające na celu potwierdzenie zgodności realizacji projektu ze stanem faktycznym, ewentualne zmiany wynikłe podczas powstawania obiektu, stwierdzenie i udzielanie opinii czy wymagane zmiany są istotnie czy nieistotne, zaakceptowanie najważniejszych prac pod kątem ich estetycznej jakości. Nadzór autorski architekta z uprawnieniami sporządzającego projekt budowlany, nie obejmuje odbiorów częściowych i końcowych, sporządzania dodatkowej dokumentacji, instruowania wykonawcy w sprawach technologii prowadzenia robót, sposobu ich zabezpieczenia, oceny technicznej jakości robót, kontroli wymiarowej, nie obejmuje, także pomocy w realizacji zamówień, zakupów, współpracy z wykonawcami i innymi biorącymi udział w procesie inwestycyjnym.

Nie wszyscy decydują się na dodatkowo płatny nadzór autorski jednakże pomaga to na unikniecie niepowodzeń, wątpliwości oraz ułatwić czytanie rysunków i założeń poszczególnym wykonawcom i podwykonawcom. Dodatkowo głównie architekt pełniący nadzór może stwierdzić odpowiednim wpisem do dziennika budowy, czy zmiany Projektant podpisuje i sporządza również na koniec budowy, do sprawnego przeprowadzenia odbioru domu, projekt zmian nieistotnych oraz podpisuje oświadczenie, że budowa jest zakończona zgodnie z projektem bez znaczących odstępstw.

Projektant z biura projektowego ma prawo każdorazowego wejścia na budowę zgodnie z prawem budowlanym. Architekt ma też prawo dokonywa wpisów w dzienniku budowy, a nawet może przerwać budowę jeśli zagraża ona bezpieczeństwu, życiu lub powstania zagrożeniu. I to niezależnie czy pełni nadzór autorski, czy nie!

Czego musimy dopilnować przed pierwszym wbiciem łopaty?

Zaplanowanie dostaw, znalezienie odpowiedniej hurtowni, wynegocjowanie cen, organizacja terenu budowy z przeznaczeniem miejsca dla zaplecza socjalnego (toaleta jest konieczna i można ją wynająć tylko na czas kiedy potrzebujemy), składu materiałów oraz miejsca gromadzenia ziemi to tylko niektóre rzeczy i sprawy, które musimy przygotować i zorganizować. Rozplanowanie placu budowy jest zatem istotne i ważne, również dlatego by pojazdy nie rozjeżdżały całej działki, bo może to negatywnie wpłynąć na teren pod przyszły ogród. Najlepiej zatem najważniejsze elementy placu budowy rozplanować tam, gdzie będą utwardzenia i podjazd.

Co trzeba zrobić na budowie?

Ogrodzenie Terenu

Najlepiej zrobić jej jak najszybciej przynajmniej prowizoryczne, po pierwsze, co jest wymagane, by zabezpieczyć przed wejściem na teren budowy przez osoby postronne, a po drugie daje czytelną informację, że jest to teren prywatny. Ogrodzenie może nie chroni w pełni przed kradzieżą, ale na pewno ją utrudnia. Nie warto grodzić terenu ogrodzeniem docelowym, bo może ulec zniszczeniu. A gdy dobrze zaplanujemy teren budowy może okazać się, że tymczasowa brama dla pojazdów budowy może być w innym miejscu niż ta docelowa, bo maszyny muszą łatwo wjechać i wyjechać oraz muszą mieć łatwo do operowania.

Składowanie ziemi

Przy małej działce jest to problem, przy większej mniejszy. Tym bardziej, że oddzielnie winniśmy trzymać ziemię, a oddzielnie humus. Humus winien być na hałdach nie wyższych niż 150 cm ze względu na procesy gnilne, a przydać się może do urządzenia ogrodu, lecz nie do zasypek i fundamentów. Ziemię można wykorzystać do zasypania wykopów, ale też nie przy samych fundamentach. Na pewno nie można hałdami zastawić zaplanowanej wcześniej drogi wjazdowej.

Tyczenie budynku

Przed pracami ziemnymi geodeta winien wytyczyć na ławicach osie ścian fundamentowych i konstrukcyjnych oraz innych charakterystycznych punktów. Geodeta wyznacza również poziom zero – poziom projektowanej posadzki parteru – PPP lub PPPP wyrażony zazwyczaj w metrach nad poziomem może z dokładnością dwóch miejsc po przecinku, a wyznaczony wcześniej przez projektanta na planie zagospodarowania terenu. Bardzo ważne jest by dom był usytuowany zgodnie z planem i z granicami działki.

Dostawa materiałów budowlanych

Dobrze kupować materiały u okolicznych dostawców i w pobliskich składach budowlanych. Inwestor otrzyma rabat i może uniknąć dużych kosztów transportu. Dodatkowo pozwoli to na zakupy na bieżąco, a czasem nawet zwroty w przypadku zamówienia za dużej ilości. Umożliwi to też zakupy wykonawcy budowlanemu i odciąży inwestora, który będzie miał otwarty rachunek i nie będzie musiał ciągle wizytować w sklepie /hurtowni /składzie materiałów budowlanych. A gdy będzie to jedna hurtownia przez całą budowę stanu surowego, czy nawet do deweloperskiego, korzyści mogą być jeszcze większe.

Biuro projektowe Łódź

W tych wszystkich sprawach po za projektowych i nie związanych z samym projektem budowlanym do urzędu z pomocą mogą przyjść architekci z BIAMS. Jesteśmy w stanie pomóc na każdym etapie procesu inwestycyjnego. Zapraszamy do kontaktu.