W ostatnim czasie osiedla i bloki wielorodzinne wyrastają w miastach „jak grzyby po deszczu”. Deweloperzy oferują pełną gamę mieszkań od niewielkich kawalerek, w centrum miasta, po duże apartamenty dla rodzin wielodzietnych na peryferiach miast. Wiele osób preferuje zakup nowego mieszkania deweloperskiego od mieszkania z rynku wtórnego, które najczęściej wymaga generalnego remontu. Należy jednak pamiętać, że mieszkania w stanie deweloperskim również wymagają wykończenia, co zwiększa ich cenę za metr kwadratowy. Nie nadają się do zamieszkania od razu bez wykończenia i aranżacji, najlepiej powierzonej architektowi.
Mieszkanie deweloperskie pod klucz
Kompleksowy proces remontu i wykończenia mieszkania deweloperskiego wymaga precyzyjnego planowania oraz ścisłego przestrzegania kolejności technologii budowlanych.
TL;DR:
- Definicja stanu deweloperskiego: To baza budowlana obejmująca tynki maszynowe, podstawowe instalacje, grzejniki oraz stolarkę otworową, która zawsze wymaga indywidualnego wykończenia.
- Etapy planowania i formalności: Kluczowy moment na wykonanie inwentaryzacji 3D, stworzenie projektu aranżacji, zatwierdzenie wariantów funkcjonalno-przestrzennych (FPU) oraz podpisanie umowy z ekipą.
- Prace instalacyjne i budowlane: Obejmują stawianie ścian działowych z płyt K-G, modyfikację podejść wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych oraz montaż ogrzewania podłogowego lub klimatyzacji.
- Wykończenie powierzchni: Etap prac brudnych i mokrych, podczas którego wykonuje się gładzie szpachlowe, układanie płytek ceramicznych, posadzek oraz dekoracyjne malowanie ścian i sufitów.
- Montaż wyposażenia i aranżacja wnętrz: Końcowa faza skupiona na białym montażu, instalacji oświetlenia, osadzaniu drzwi wewnętrznych oraz montażu mebli na wymiar i dekoracji.
Czym jest stan deweloperski?
Stan deweloperski, w zależności od standardu konkretnego inwestora, bywa technicznie utożsamiany z zaawansowanym stanem surowym zamkniętym. Konstrukcja lokalu obejmuje ściany konstrukcyjne i działowe pokryte zazwyczaj podstawowym tynkiem maszynowym (gipsowym lub cementowo-wapiennym) przygotowanym do dalszych prac wygładzających. Standardem w tym segmencie jest montaż okien PCV, parapetów wewnętrznych, a także certyfikowanych drzwi wejściowych o podwyższonej odporności na włamanie. Lokale posiadają również wylewkę betonową stanowiącą podłoże pod właściwe warstwy podłogowe.
W zakresie elementów instalacyjnych nabywca nowego lokalu może spodziewać się doprowadzenia pionów i rozprowadzenia podstawowych podejść wodno-kanalizacyjnych w kuchni oraz łazience (bez armatury). Dodatkowo instalacja elektryczna jest zakończona standardowymi gniazdkami i włącznikami w ilości minimalnej przewidzianej przepisami, a w pokojach zamontowane są grzejniki płytowe lub dekoracyjne z zaworami termostatycznymi. Przed odbiorem kluczy warto dokładnie sprawdzić zgodność tych elementów z prospektem emisyjnym.
Planowanie remontu i formalności
Precyzyjne planowanie remontu mieszkania deweloperskiego jest bezwzględnie wymagane, aby uniknąć chaosu budowlanego i niekontrolowanego wzrostu kosztów. Optymalnym rozwiązaniem jest przygotowanie projektu architektonicznego wnętrz jeszcze przed oficjalnym odbiorem kluczy od dewelopera. Pozwala to na zgłoszenie tzw. zmian lokatorskich na etapie wznoszenia budynku, co eliminuje późniejsze koszty wyburzeń. Dobry plan działania obejmuje wykonanie profesjonalnej wizji lokalnej, inwentaryzacji 3D oraz zawarcie rzetelnej umowy z ekipą wykonawczą zawierającej precyzyjny harmonogram, kary umowne za zwłokę oraz szczegółowy kosztorys inwestorski.
Etapy prac instalacyjnych i budowlanych
WAŻNE: Początkowe etapy prac remontowych obejmują instalacje oraz tak zwane „brudne” roboty mokre. Wszystkie zmiany konstrukcyjne, wyburzenia starych i stawianie nowych ścian działowych w systemie K-G (karton-gips) lub murowanym muszą odbyć się na samym początku, przed wniesieniem materiałów wykończeniowych.
W tym momencie inwestor powinien zmodyfikować standardowy układ gniazd i punktów świetlnych, planując włączniki schodowe i krzyżowe, które podnoszą codzienny komfort. Warto również rozważyć montaż ogrzewania podłogowego w strefach mokrych (np. w łazience przy użyciu mat elektrycznych lub instalacji wodnej) oraz klimatyzacji, której trasy freonowe i odpływy skroplin należy ukryć pod tynkiem. Dodatkowo wykonywanie wylewek samopoziomujących zapewnia idealnie równe podłoże przed układaniem posadzek, eliminując uskoki na łączeniach różnych materiałów.
Wykończenie powierzchni
Kolejnym etapem remontu jest wykończenie powierzchni, które obejmuje wszystkie płaszczyzny wewnętrzne – zarówno pionowe ściany, jak i poziome sufity oraz posadzki. Proces ten rozpoczyna się od skrupulatnego przygotowania podłoża, co wymaga gruntowania, uszczelnienia stref mokrych hydroizolacją podpłytkową (tzw. folią w płynie) oraz przeszlifowania tynków deweloperskich.
Po odpowiednim przygotowaniu następuje właściwy montaż wykończeniowy. Przykłady to precyzyjne układanie płytek ceramicznych, gresu lub wielkoformatowych płyt betonowych w kuchniach i łazienkach, a także aplikacja tynków dekoracyjnych (np. imitacji betonu surowego). Gładzie szpachlowe aplikowane całopowierzchniowo zapewniają idealnie równe powierzchnie, które po starannym wyszlifowaniu i odpyleniu są malowane farbami lateksowymi lub silikonowymi na docelowe kolory.
Montaż wyposażenia i aranżacja wnętrz
Ostatnia faza to przejście od prac stricte budowlanych do finalnego wyglądu przestrzeni mieszkalnej. Przebiega ona według następujących kroków:
- Instalacja armatury: Montaż ceramiki sanitarnej (wanny, kabiny prysznicowej, miski WC w systemie podtynkowym, umywalek) oraz baterii, połączony z bezwzględną próbą szczelności i drożności instalacji wodno-kanalizacyjnej.
- Podłączenie i rozmieszczenie sprzętów: Osadzenie ościeżnic, montaż drzwi wewnętrznych oraz wpięcie urządzeń AGD (płyty indukcyjnej, piekarnika, zmywarki, lodówki) w przygotowane wcześniej dedykowane obwody elektryczne.
- Montaż mebli i dekoracji: Składanie mebli ruchomych oraz precyzyjny montaż zabudowy kuchennej i szaf wnękowych na wymiar przez stolarza, a na sam koniec – wieszanie luster, opraw oświetleniowych, zasłon i elementów dekoracyjnych.
Masz klucze i co dalej? Wykończenie mieszkania
Podstawową sprawą na drodze do wykończenia naszego przyszłego mieszkania jest sporządzenie realnego planu działań. Można spróbować robić to samodzielnie lub zwrócić się o pomoc do profesjonalisty. Na początek należy określić stan zastany mieszkania (różni deweloperzy zapewniają różne standardy wykończenie mieszkań /wnętrz), określić potrzeby i zakres prac oraz nasze możliwości finansowe. Wiele osób podejmuje się wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim „na własną rękę”, ograniczając częściowo koszty. Nie każdy jednak może dysponować taką ilością wolnego czasu, a także umiejętnościami, dlatego w celu zapewnienia sobie całkowitego komfortu przebiegu prac wykończeniowych należy znaleźć zaufaną i polecaną ekipę. Następnie należy z nią omówić zakres robót, ustalić cenę, warunki współpracy, terminy kolejnych etapów prac, a następnie sporządzić odpowiednią umowę z uwzględnieniem kary za zwłokę. Pomoże nam to uniknąć ewentualnych nieporozumień i „kłopotów na budowie”, a następnie rozczarowania po oddaniu kluczy. Warto pamiętać, że nic tak nie motywuje do pracy jak kontrola postępów prac przez właściciela mieszkania. Zostawienie wykonawcy „wolnej ręki” jest w wielu przypadkach bardzo ryzykowne.
Projekt wnętrz mieszkania deweloperskiego…
Projekt aranżacji i wnętrz najlepiej sporządzić jeszcze przed odbiorem mieszkania, zwłaszcza jeżeli planowane są prace wyburzeniowe na które zezwala deweloper (ustalenie i realizacja zmian jeszcze na etapie budowy zmniejsza późniejsze koszty, a niektórzy deweloperzy pozwalają na własną aranżację i układ ścian bez dodatkowych opłat). Jeżeli nie przemyślimy układu pomieszczeń wcześniej to może się okazać, że będzie trzeba wprowadzać wiele zmian budowlanych i wyburzeniowych. Tak naprawdę do rozpoczęcia prac niezbędny jest dobry projekt architektoniczny wnętrz i aranżacji mieszkania wraz z wykończeniem pod klucz i końcową aranżacją. Należy bowiem przemyśleć każdy aspekt, nie tylko gdzie będzie pokój o danej funkcji, ale raczej oświetlenie pomieszczeń światłem dziennym i doświetlenie ich sztucznym, położenie sprzętów elektronicznych, a co za tym idzie zaplanowanie dodatkowej instalacji elektrycznej. W założeniach projektowych dewelopera jest tylko minimalna wymagana ilość gniazd, co bez zmian może skutkować wielometrowymi przedłużaczami ciągnącymi się po podłodze, szpecącymi wnętrze.
Aspekty budowlane w mieszkaniu deweloperskim!
Należy wcześniej przemyśleć kwestię ewentualnego ogrzewania podłogowego, jeżeli nie ma go w mieszkaniu, a chcemy zamontować je na przykład w łazience, czy klimatyzacji, która zaprojektowana wcześniej będzie umiejętnie wkomponowana we wnętrze. Co więcej zaplanować należy również wszelkie materiały wykończeniowe (podłogi, ściany) bo od naszego wyboru zależy również ilość prac tzw. „brudnych” oraz kolejność działań. Inaczej na przykład będzie wykańczana podłoga przy parkiecie, płytkach czy panelach, w salonie kuchni czy łazience, gdzie warto zastosować dodatkowe wzmocnienie lub uszczelnienie na wypadek zalania.
Standard wykończenia mieszkania
Nowe mieszkania deweloperskie wyposażone są zwykle w plastikowe okna oraz standardowe grzejniki. Jeżeli jednak projekt naszego wnętrza zakłada grzejniki nie tylko praktyczne, ale i atrakcyjne wizualnie (jako element wystroju wnętrza), należy je wymienić w pierwszej kolejności. Podobnie ma się sprawa w przypadku zmiany ich umiejscowienia.
Jak ma w takim razie wyglądać po kolei front robót? Jak po kolei wygląda wykańczanie mieszkania deweloperskiego? Jakie są kroki w etapach prac budowlanych, wykończeniowych i aranżacyjnych?
- Inwentaryzacja i oględziny stanu pierwotnego mieszkania – profesjonalnie nazywana językiem architektów wizją lokalną. Jeżeli współpracujemy z projektantem wnętrz to właśnie na tym etapie zostanie przeprowadzony szczegółowy wywiad związany z naszymi oczekiwaniami, preferencjami, a nawet codziennymi przyzwyczajeniami mającymi wpływ na rozkład i wygląd końcowy mieszkania. Architekt pomierzy wszystkie ściany, okna, drzwi, łączniki, przeniesie wymiary do programu i stworzy wirtualną wersję przyszłego wyglądu naszego mieszkania, do którego możemy oczywiście wprowadzać poprawki, aż do satysfakcjonującego nas końcowego efektu.
- Ustawienie głównych stelaży – na początkowym etapie wykańczania, należy dokonać ewentualnego dostawienia ścian działowych określających ostatecznie wielkość pomieszczeń, postawienia stelaży i konstrukcji na podwieszane sufity, wnęki, zabudowy i inne. W nich najczęściej prowadzona jest instalacja.
- Zmiany instalacyjne i ustawienie płyt K-G -rozprowadzenie dodatkowej instalacji elektrycznej jest niezbędne na tym etapie prac. W stanie deweloperskim mieszkania najczęściej mamy zaplanowaną niewielką ilość punktów oświetleniowych, co może być w sprzeczności z naszą wizją. Odpowiedni projekt architektoniczny wnętrza określi nam dokładnie gdzie mają znaleźć się lampki, kinkiety, taśmy ledowe i inne, które nadają charakter pomieszczeniom i dzielą je na strefy. Włączniki krzyżowe i schodowe ułatwią później domownikom codzienne czynności. Jeżeli w naszym planie położenie wyposażenia łazienki czy toalety jest inne niż spodziewał się deweloper, to również w tym momencie należy poprowadzić dodatkowe przedłużenia instalacji wod-kan. Po uporaniu się z instalacjami można dokończyć kładzenie płyt GK. Tam gdzie jest to możliwe można ułożyć już płytki ścienne.
- Wykańczanie elektryki i ścian – wcześniejszy etap gwarantuje nam poprawne rozłożenie instalacji wewnętrznej, niewidocznej. W tym momencie można montować puszki, gniazda, włączniki oraz przygotować ściany do późniejszego ich ostatecznego wykańczania. Niezbędne w tym celu będzie zrobienie gładzi, tam gdzie projekt przewiduje nieskazitelne powierzchnie. Po tym etapie prac konieczne jest wstępne oczyszczenie wnętrz, aby móc przejść do kładzenia podłóg.
- Posadzki i tynki dekoracyjne – poszczególne fazy działań z podłogami zależą od rodzaju wybranych materiałów. Pamiętajmy, aby dokładnie przemyśleć wybór materiałów, gdyż podłogi są jedną z tych rzeczy, które nadają charakter pomieszczeniom, oddzielają strefy i są najbardziej eksploatowanym elementem mieszkania. Nie powinno się na nich specjalnie oszczędzać, chyba, że chcemy za 2, 3 lata robić remont, bo wybrane przez nas najtańsze panele będą kompletnie wytarte. W tym momencie będziemy kłaść posadzki, płytki, a podłogi drewniane czekają na późniejszy etap praw wykończeniowych. Teraz należy również położyć tynki dekoracyjne na ścianach, jeżeli takowe przewidziane były w projekcie.
- Malowanie i wykańczanie sufitów – ten etap powoli kończy brudne prace w mieszkaniu. Po zakończeniu pracy z sufitami i ścianami doklejamy cokoły i/lub listwy podsufitowe, które maskują niedoskonałości ścian i nadają eleganckich ram pomieszczeniom.
- Wstawianie ościeżnic i podłóg drewnianych – mowa tu o parkietach czy deskach oraz odpowiednim ich zabezpieczeniu. To czym i w jaki sposób pokryjemy podłogi będzie wpływało na późniejszą ich trwałość i użytkowanie. W tym miejscu należy rozpocząć także wstawianie ościeżnic i drzwi wewnętrznych. Pomimo, że panuje teraz moda na otwarte mieszkania (salon otwarty na jadalnie i kuchnię, często też na przedpokój), to jednak zawsze są pomieszczenia które wymagają intymności, takie jak sypialnia, łazienka czy toaleta. Tutaj też należy wcześniej przemyśleć kwestię doboru drzwi i rodzaju ościeżnic. Bardzo ważne jest, aby wykończone podłogi należycie zabezpieczyć przed zniszczeniem. Pamiętajmy, że ekipa nie wychodzi jeszcze z mieszkania i niefrasobliwie może zadeptać nowe parkiety. Zaopatrzmy się zatem w wytrzymałe folie, kartony czy stare wykładziny. Na tym etapie wykańczania mieszkania możemy jednocześnie wykończyć balkon, loggię czy taras (chodzi tu zarówno o podłogi jak i ściany) zwłaszcza, gdy wymagają one robót brudnych, przy których może ulec zniszczeniu samo mieszkanie (spowodowane nieostrożnością wykonawcy).
- Zabudowy meblowe i armatura – W tym momencie można przejść do montażu wyposażenia łazienki, toalety i kuchni tzw. ceramiki i armatury, np. czyli wanny, umywalek, prysznica czy ustępu ew. bidetu i konieczne sprawdzenie szczelności rur oraz poprawności przepływu wody. W tym momencie powinniśmy również zadbać o poprawne przyłączenie sprzętu kuchennego, choć wiele osób łączy to z montażem zabudowy kuchennej (szafki, blaty itp.). Jest to o tyle ważne, że wszystkie te elementy muszą do siebie idealnie pasować i na etapie montażu można skorygować ewentualne błędy pomiarowe stolarzy.
- Biały montaż i wieszanie lamp dekoracyjnych oraz wstawienie większych mebli – chodzi tu o meble ruchome, bo oczywiście już wcześniej montowane były zabudowy. W aranżacjach można ograniczyć się do wstawienie gotowych mebli zakupionych w sklepach meblowych, jednak niewątpliwie zamówione po wymiar daje jednak pewność idealnego dopasowania mebli do potrzeb użytkowników i wielkości mieszkania. Unikamy dzięki temu pustych przestrzeni nad szafkami, obok ściany, niedopasowania mebli pod względem materiałowym i wielkościowym, a zyskujemy zoptymalizowanie powierzchni do przechowywania, co w mieszkaniach niewielkich jest niezwykle istotne.
- Wieszanie luster, wstawianie drzwi i umieszczanie ostatecznych dekoracji – Lustra i szyby pozostawione są na koniec, z uwagi na wcześniejsze niebezpieczeństwo ich stłuczenia, jednak w wyjątkowych sytuacjach, gdy szyba jest na przykład częścią ściany musi być zamontowana i zabezpieczona wcześniej. Drzwi można wstawić wcześniej, ale mogą one wtedy przeszkadzać przy wstawianiu mebli. Ostateczny szlif i kropkę nad „i” dają poduszki, zasłonki czy ramki ze zdjęciami, w zależności od charakteru pomieszczenia i charakteru właścicieli.
Ile to wszystko kosztuje? – Koszt wykończenia mieszkania deweloperskiego.
Tak naprawdę trudno określić koszty za metr wykończenia mieszkania deweloperskiego, gdyż bardzo wiele zależy od tego jakie są nasze wymagania. Średnia cena za metr kwadratowy może wynosi od 1200 zł za m2 do nawet 4000 zł za m2, w tym sama robocizna wynosi od 400 – 800 zł za m2. Wiele zależy od projektu mieszkania i jego stopnia skomplikowania. Niektórym osobom wystarczy pomalowanie ścian i położenie paneli, natomiast innym potrzeba dużo więcej, a to bez wcześniejszego dokładnego projektu od architekta wnętrz może się nie udać…
Jak widać, dobre przemyślenie prac wymaga dobrego projektu. Profesjonalna pracownia projektowa, wykonująca projekty architektoniczne wnętrz, zapewnia pełne projekty wykonawcze, wraz ze szczegółowym opisem detali, dzięki którym wykonawcy nie popełnią błędów podczas wykańczania mieszkania. Oraz co bardzo ważnie nie pozostawi im dozy dowolności. A dobory i zestawienia pozwolą na zdobycie dokładnych ofert, wyliczenie cen materiałów i w efekcie ich poprawne zamówienie zgodnie z ilościami.
Etapy projektu wnętrz – wykończenie mieszkania deweloperskiego krok po kroku – zakres projektu kompleksowego wnętrz od BIAMS:
- inwentaryzacja i pomiar – rysunki 2d i stan istniejący 3d
- warianty funkcjonalno – przestrzenne – funkcja i układy 2d
- koncepcja wnętrz z wizualizacjami, teksturami, fakturami (koncepcja zawiera nie tylko wizualizacje, ale również rzuty i widoki ścian)
- wstępne dobory materiałów wykończeniowych
- projekty wykonawcze (podłogi, sufity, zabudowy, inne)
- projekty instalacyjne – dyspozycje wod.-kan., elektryczne, oświtleniowe, nisko-prądowe
- projekty zabudów meblowych, meble stałe i wbudowane
- projekt końcowej aranżacji – dodatki, meble ruchome
- nadzór autorski podczas trwania budowy
- w międzyczasie wizyty w hurtowniach i sklepach spotkania z wykonawcami spotkania koordynacyjne
Wykończenie mieszkań pod klucz z BIAMS wnętrza – Studio Projektowania Wnętrz – architekt Marcin Sieradzki
Chcesz uniknąć błędów wykonawczych, kłopotów na budowie oraz wielometrowych przedłużaczy na podłodze? Pracownia BIAMS opracuje dla Ciebie kompleksowy projekt wykonawczy wnętrz i poprowadzi cały proces wykończenia pod klucz. Przekaż nam swoje pomysły, a my zajmiemy się resztą – od inwentaryzacji 3D po nadzór nad ekipą budowlaną.
Zapraszamy do sprawdzenia innych projektów przebudowy domów
