Są też projekty, które to nie wszystkie prezentujemy w portfolio, na stronach www oraz w innych portalach i social media, przez niedużą ich zjawiskowość oraz sporą mnogość, lecz są one równie ważne, gdyż poprawiają wygląd naszego miasta, jego charakter, estetykę i co ważniejsze poprawiają jakość życia mieszkańców. A są to oczywiście projekty dociepleń, projekty termomodernizacji, projekty elewacji, projekty kolorystyki, głównie dla budynków wielorodzinnych, typu kamienica miejska i śródmiejska. Ponadto w tej grupie są drobne projekty dla budynków wielorodzinnych i terenów mieszkaniowych, jak wiaty, pergole, inne obiekty małej architektury oraz projekty terenów zielonych, otoczenia, utwardzeń i parkingów.

Współpraca ze wspólnotami mieszkaniowymi i administracjami nieruchomości jako architekt uprawniony

Przez lata działalności pracowni projektowej BIAMS wykonaliśmy liczne projekty dla deweloperów, wspólnot mieszkaniowych oraz biur nieruchomości i zarządzających nieruchomościami – administracji nieruchomości. Poczynając od większych projektów, jak na przykład renowacje elewacji kamienic frontowych we współpracy z konserwatorem zabytków; poprzez mniejsze, jak ocieplenia, przebudowy elewacji, czy np. naprawy balkonów; kończąc na najmniejszych, jak drobne prace terenowe (projekty utwardzeń, miejsc postojowych) i projekty budowli, np. pergoli i wiat śmietnikowych na zgłoszenie. Niezależnie czy zamawiającym jest bezpośrednio wspólnota mieszkaniowa czy zarządca nieruchomości, zajmujemy się wszelkimi pracami pośrednimi, począwszy od uzgodnień z mieszkańcami, poprzez projekty i pozwolenia, kończąc na przedmiarach, nadzorach i odbiorach częściowych oraz końcowych.

przebudowa zespołu budynków przy ulicy Sienkiewicza 53 w Łodzi we współpracy z Sommo Design

Obsługa wspólnot mieszkaniowych i administracji nieruchomościami

W zakresie architektury, budownictwa oraz prac dodatkowych

Wykonujemy nie tylko niewielkie opracowania na zgłoszenie, ale również kompleksowe projekty budowlano- architektoniczne wraz z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dotyczy to przebudów elewacji, zmian klatek schodowych, czy zmian instalacyjnych w budynkach wielorodzinnych razem z szachtami instalacyjnymi, ale również projektów całych elementów, jak dach, elewacja, czy piwnica. Działamy zatem w każdej branży projektowej podchodząc do powierzonych nam zadań kompleksowo, terminowo i profesjonalnie.

Dodatkiem, często niezbędnym i wymaganym do projektów branżowych są ekspertyzy techniczne budynków, opinie o stanie technicznym oraz oceny stanu technicznego elementów budynku, jak cała elewacja, czy mniejszych jak klatki schodowe. Wykonujemy także oceny stanu technicznego w formie opinii lub ekspertyzy całych obiektów wraz ze wszystkimi jego składowymi. Przed pracami projektowymi – oprócz wspomnianych powyżej możemy sporządzić również wszelkiego rodzaju audyty, analizy oraz badania (w tym tynków, materiałów budowlanych, elementów wykończeniowych – co jest często wymagane przez Urząd Ochrony Zabytków – Konserwatora Zabytków).

W zakresie nadzorów autorskich i odbiorów

A po pracach projektowych, opracowania z naszego biura architektonicznego BIAMS uzupełniamy o przedmiary, kosztorysy, wyliczenia i bilanse oraz zestawienia. A niezbędnym uzupełnieniem tych prac projektowych i okołoprojektowych jest również nadzór autorski dla wcześniej czynionych obiektów. Polega on na wizytach na budowie, kontroli budowy, czy obsłudze budowy, w zależności od wykupionego pakietu, zawierając w sobie odbiory częściowe, pośrednie i końcowe. Nadzór umożliwia też stosowanie rozwiązań zamiennych, które często są konieczne, nie tylko ze względów ekonomicznych, ale również, w związku, z tym iż są to wiekowe obiekty i zmiany pojawiają się w trakcie prac budowlanych i są konieczne również, ze względów technicznych, i związanych z bezpieczeństwem ludzi i mienia.

Projekty budowlane, architektoniczne i urbanistyczne dla wspólnot mieszkaniowych i zarządców nieruchomości

Tak jak wcześniej napisaliśmy wykonujemy szereg projektów i usług dodatkowych dla wspólnot mieszkaniowych, deweloperów, zarządców budynków, administracji nieruchomości z zakresu architektury, urbanistyki i budownictwa. Poczynając od planów ogólnych i urbanistycznych, poprzez opracowania architektoniczne, techniczne i instalacyjne, a kończąc na projektach wykonawczych, warsztatowych i szczegółowych. Do tych pierwszych zaliczyć można opracowania dojść, dojazdów i miejsc postojowych w niespójnych terenach mieszkaniowych, czasem dla kilku wspólnot równocześnie. Drugie dotyczą szerzej opisanych poniżej projektów elewacji, remontów, przebudów, zarówno wnętrz, jak i zewnętrza w budynkach wielorodzinnych. Natomiast grupa projektów najbardziej szczegółowych to detale, projekty małych elementów i wykończeniowych, jak barierki, balustrady, skrzynki, bramy i inne istotne elementy uzupełniające, szczególnie ważne w obiektach zabytkowych i śródmiejskich.

Projekty dociepleń, ociepleń i termomodernizacji

Projekty przebudów i remontów elewacji

Zajmujemy się w BIAMS projektami dociepleń i termomodernizacji różnych typów budynków mieszkaniowych. Są to projekty podstawowe, na zgłoszenie, ze zwykłym ociepleniem, wymianą obróbek i prostymi naprawami oraz z podstawową kolorystyką. Ale są też projekty kompleksowe, podparte badaniami i ekspertyzami. A w skład takich opracowań wchodzą przebudowy i naprawy balkonów, osuszanie piwnic i ich ponowna izolacja, pełne docieplenie wszystkich elementów, wymiana stolarki (zarówno okiennej, jak i drzwiowej), ślusarki i innych detali, wymiana wszystkich obróbek blacharskich i orynnowanie wraz z naprawą całościową dachu, kominów. Jak również z pełną kolorystyką dla elewacji budynku wielorodzinnego wraz z podaniem technologii wykonania, opisem prac naprawczych oraz detalami dla elementów wykończeniowych wraz z oświetleniem elewacji, terenu i stref wejściowych.

Projekty elewacji kamienic i oficyn

Projekty kolorystyki elewacji budynków wielorodzinnych

W związku z tym, iż nasze biuro projektowe wywodzi się z Łodzi i tutaj działamy dla wielu wspólnot mieszkaniowych oraz zarządców nieruchomości, duża część projektów to kamienice śródmiejskie i kamienice wielorodzinne, czynszowe i komunalne oraz budownictwo powojenne w różnym stadium zniszczenia i o różnym stanie technicznym. Zwyczajowo są to projekty ociepleń i kolorystyki, rzadziej przebudów elewacji. I gdy budynek nie podlega ochronie możliwe jest naprawa, remont i ocieplenie całej elewacji wraz z budynkiem frontowym. Lecz gdy front jest chroniony i jest zakaz jego ocieplania, zajmujemy się ociepleniem budynków, tylnych, oficyn, ścian szczytowych. A gdy budżety są większe również ociepleniem piwnic, dachu i wymianą stolarki okiennej w celu poprawy termiki takich budynków, poprawy komfortu i przede wszystkim ograniczenia wydatków na ogrzewanie.

Projekty elewacji kamienic frontowych

We współpracy z Wojewódzkim konserwatorem zabytków

A największych wyzwaniem projektowym są te budynki z pełną ochroną konserwatorską, w ewidencjach zabytków i zabytki najwyższej klasy. Liczne kamienice śródmiejskie w centrum Łodzi to nie lada wyzwanie dla projektanta i biura projektowego. Szczegółowe inwentaryzacje elewacji, dokumentacja fotograficzna i liczne analizy to tylko wstęp do pracy. Potem sporządzane są koncepcje wariantowe, w celu uzyskania wytycznych od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Częstokroć zlecane są badania i dodatkowe ekspertyzy, by budynek był odrestaurowany zgodnie z pierwotnymi założeniami z karty zabytku i zgodnie z dokumentacją archiwalną gdy tak owa istnieje. Ma to na celu dobrą rewitalizację takich obiektów. Po zatwierdzeniu wstępnych faz projektowych można wykonać szczegółowe opracowania projektowe, projekty architektoniczne na pozwolenia na budowę do administracji architektonicznej oraz projekty techniczne i wykonawcze na plac budowy takiego obiektu. Dlatego nasze biuro projektowe BIAMS zajmie się kompleksowo projektem zabytkowych elewacji frontowych wykonując wszelkie prace w pełnej relacji z Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków.

Projekty dodatkowe i uzupełniające dla mieszkalnictwa

Projekty małej architektury, projekty drobne i projekty wiat śmietnikowych

Wiaty śmietnikowe w większości przypadków, w tym na terenach mieszkaniowych wymagają zgłoszenia i sporządzenia szkicu sytuacyjnego oraz rysunków szczegółowych dla wiaty. Wymagają również zmiany projektu utwardzeń ze względu na konieczność dojazdu dla pojazdów oraz samego ustawienia kontenerów. Dla wiat pergoli śmietnikowych jest też szereg przepisów: dotyczących dojść od klatek, odległości od okien, itp. Dodatkowo wiaty i inne elementy małej architektury muszą być zgodne z uchwałą krajobrazową obowiązującą w danym mieście. Stąd zaleca się wspólnotom mieszkaniowym i zarządom nieruchomości zatrudnienie doświadczonych architektów i specjalistów z firmy BIAMS.

Opinie jako biegły sądowy oraz ekspertyzy architektoniczne

Jako biegły sądowy (Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi w zakresie architektury i urbanistyki, w specjalności architektura, architektura wnętrz i projektowanie mebli; powołany od stycznia 2022 r. do końca 2027 roku) wykonuję opnie nie tylko dla sądów i prokuratury, ale również na zlecenie wspólnot, deweloperów i administracji oraz biur nieruchomości. Są to opinie różnego typu, poczynając od tych dotyczących wymagalności pozwolenia lub zgłoszenia dla danych przedsięwzięć, poprzez opinie dotyczące prawidłowości zaprojektowania danych elementów budowlanych (kominy, stolarka, technologia, warstwy projektowe), kończąc na dużych opiniach analizujących pod względem prawnym całe budynki, a nawet zespoły. Oczywiście wszystko w nawiązaniu do obowiązujących przepisów lub przepisów obowiązujących na czas ich projektowania, a te jak wiadomo ciągle się zmieniają, co wymaga od dobrego architekta czujności, szkoleń i ciągłej edukacji oraz dostępności do płatnych portali, norm i opracowań.

Warunki zabudowy oraz decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

Uzyskujemy również na zlecenia dla deweloperów i biur nieruchomości decyzje o warunkach zabudowy. Zajmujemy się kompleksowo opracowaniami, uzyskując mapy, promesy i inne niezbędna załączniki formalno-prawne. Wypełniamy wnioski i zajmujemy się relacjami z urzędami w wydziałach urbanistyki w całej Polsce. Sporządzamy analizy terenu i otoczenia, analizy chłonności działek, wykonujemy wstępne szkice, ale też zanim uzyskamy warunki opracowujemy ogólne koncepcje lub nawet szczegółowe koncepcje projektowe. Co ma na celu uzyskania właściwych i odpowiednich – jak najlepszych dla danej działki – warunków zabudowy, mając na uwadze zmieniające się przepisy krajowe i akty prawa miejscowego na danych obszarze. Zdarzyło się również wykonać dla instytucji publicznych wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, co jak wiadomo niewiele różni się od warunków zabudowy.

Specustawa mieszkaniowa – realizacja inwestycji mieszkaniowych – LEX deweloper

Już kilkakrotnie zlecono nam przygotowanie pełnego opracowania projektowo-formalnego, w oparciu o ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Dwa razy również uczestniczyliśmy we współpracy i kooperacji dla bardzo dużych opracowań na terenie miasta Łodzi, dla takiego przedsięwzięcia, w zespole koordynacyjnym i projektowym dla współpracującego biura dewelopersko-budowlanego. Opracowując analizy terenu i otoczenia, tworząc wstępne plany urbanistyczne, a potem pełną koncepcję projektową, nie raz we współpracy z konserwatorem zabytków, by na koniec opracować pełny wniosek do Rady Miasta wraz ze wszystkimi niezbędnymi załącznikami.

Konsultacje architektoniczne i techniczne, analizy

Konsultacje, analizy, sprawdzenia to duża część pracy architekta. Przed rozpoczęciem fazy koncepcyjnej, czy później projektowej to aspekty kluczowe. Częstokroć nasi zleceniodawcy i zamawiający przymierzają się do przedsięwzięcia i wymagają jedynie prac wstępnych, konsultacji, czy sprawdzenia możliwości. Zamówienie płatnej konsultacji, czy opinii na dany temat wraz z pełną analizą kosztów projektowych oraz wstępną analizą kosztów wykonawczych i okołobudowlanych pozwala wspólnotom i zarządom nieruchomości przymierzyć się do zadania, zabezpieczyć środki w budżecie i ustalić długofalowy harmonogram prac oraz plany działania przy wsparciu dobrego i doświadczonego biura projektowego.

Zmiany sposobu użytkowania i wydzielenia samodzielności lokali, legalizacje

Zdarzają się sytuacje, gdy zajmujemy się samymi lokalami mieszkalnymi w budynkach wielorodzinnych. Mieszkania się remontuje, przebudowuje, scala, dzieli, czasem nadbudowuje, czy intensyfikuje powierzchnie zmieniając sposób użytkowania, by uzyskać kilka lokali z jednego większego lokalu. Wymaga to różnych opracowań projektowych, projektów zamiennych i zmiennych opracowań formalno-prawnych. I nie mówimy to o projekcie wnętrz, czy aranżacji.

Wykonujemy też prace konstrukcyjne w lokalach mieszkalnych związane z przebiciami i otworami w konstrukcji obiektu, czy to ścianach, czy stropach, czy dachach (dla lokalach na poddaszach – takie też adaptujemy), co wymaga współpracy ze wspólnotą mieszkaniową lub spółdzielnią mieszkaniową i z ich działami technicznymi, by uzyskać, zgody, wytyczne, a potem pozwolenie na budowę i pozwolenia na prace.

Często w obrębie samych lokali mieszkalnych prowadzimy też prace związane z legalizacją samowoli w postaci „dzikich” łazienek, prace instalacyjne polegające na zmianie ogrzewania, jak np. pozwolenie na piec gazowy w celu nowego sposobu ogrzewania wraz z projektem nowych kominów – wszystko wtedy na pozwolenie na budowę, wraz z uzyskaniem wszelkich pozwoleń i dokumentów wyjściowych (ekspertyzy kominiarskie, warunki zasilania, inne).

Warto zatem zatrudnić biuro projektowe i architektoniczne specjalizujące się w mieszkalnictwie i tkance miejskiej, w tym w kamienicach śródmiejskich oraz doświadczone w procesie inwestycyjnym, prawie budowlanym i specyfice wspólnot mieszkaniowych i biur nieruchomości, a takim jest właśnie BIAMS z koordynatorem prac, doświadczonym architektem Marcinem Sieradzkim, działającym na rynku, nieprzerwanie od 2005 roku.

projektant mgr inż. architekt Marcin M. Sieradzki
uprawienia numer 36/B-904/LOOIA/09