czyli co zawiera projekt budowlany, techniczny, architektoniczny, instalacyjny i branżowy domu

Opracowanie dla budynku jednorodzinnego mieszkalnego jest bardzo obszerne i powinno być dość szczegółowe. I mimo, że jest wiele odstępstw dla mieszkalnictwa jednorodzinnego i zagrodowego w rozporządzeniach oraz nie ma tylu przepisów w prawie budowlanym dla domów w porównaniu, jak na przykład dla budynków wielorodzinnych czy użyteczności publicznej, projekt winien być pełnobranżowy, czyli zawierać wszystkie poszczególne branże i liczne załączniki oraz dość szczegółowe opisy techniczne i budowlane.

Zgłoszenie domu nie takie dobre…

Mimo zapisu w Ustawie Prawo Budowlane, że budynek jednorodzinny można składać na zgłoszenie i to bez instalacji, forma ta szybko przestała być praktykowana, a inspektorzy nie byli jej przychylni. Dodatkowo przy zgłoszeniu domu mamy „niemą” zgodę polegającą na tym, iż w przypadku braku sprzeciwu, w ciągu 21 dni od złożenia, mamy możliwość rozpoczęcia prac. Ale przy braku dokumentu w formie decyzji o pozwoleniu na budowę – decyzji administracyjnej, nie mamy możliwości czynienia jakichkolwiek zmian, w trakcie budowy, w tym tych bardziej istotnych, co jest praktyką dość powszechną. Głównie dlatego, iż projekt zamienny danego obiektu, czy projekt zmian istotnych czynionych na budowie, sporządzamy jest zawsze do konkretnej decyzji. A w przypadku gdy złożyliśmy nasz projekt domu na zgłoszenie nie otrzymaliśmy żadnej decyzji. Dodatkowo przez pierwszy rok, od wprowadzenia przepisu, w większości urzędów nie wymagano branż, jak instalacje wewnętrzne i zewnętrzne. Można je było wykonać na dwa sposoby powykonawczo, jak do tej pory przyłącza, czy niekiedy instalacje doziemne na terenie lub na odrębne zgłoszenie. Jednakże zaprzestano tej procedury i projekt na zgłoszenie musiał być tożsamy (mieć ten sam skład opracowania) co projekt na pozwolenie i również składało się go w czterech egzemplarzach.

A biorąc pod uwagę nowy tryb wprowadzony obligatoryjnie od 21 września 2021 roku, który również nie wymaga instalacji w budynku, zgłoszenie kompletnie przestało mieć sens i uzasadnienie.

Jedyne co zyskiwaliśmy to czas wynoszący przynajmniej 30 dni (gdy organ nie wzniósł sprzeciwu w formie decyzji w czasie 21 dni) zamiast standardowych 65 dni (czas na wydanie pozwolenia przez urząd). Lecz biorąc pod uwagę, że od złożenia projektu na pozwolenia i na sprawdzenie braków formalnych jest 14 dni do wszczęcia postępowania, dodatkowo przedłuża to bieg terminu. Czyli 65 dni biegnie po dodatkowych 14 dniach, gdy szybko nie uzupełnimy braków formalnych (mamy na to 7 dni). Dodatkowo wszelkie prośby o możliwość uzupełnienia dokumentów, wstrzymują termin biegu postępowania administracyjnego, zgodnie z KPA. A mimo, że otrzymany już decyzję o pozwoleniu na budowę, musi się ona uprawomocnić, co trwa minimum dwa tygodnie. A gdy jest wiele stron postępowania, które dodatkowo nieregularnie odbierają pocztę, mamy kolejny miesiąc. No i dopiero wtedy gdy mamy ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę możemy wystąpić o dziennik budowy i rozpocząć budowę, co też trwa 1-2 tygodnie – ale o tym już w innym artykule. Dlatego forma zgłoszenia ma sens gdy chcemy budować bardzo szybko. Ale pośpiech jest niewskazany, bo nasz wymarzony dom ma być na wiele lat lub nawet dekad…

Od złożenia projektu budowlanego do rozpoczęcia budowy może nawet minąć 3,5 miesiąca biorąc pod uwagę uprawomocnienia i KPA!

Dlatego całość procedur warto powierzyć uprawnionemu architektowi i doświadczonej pracowni projektowej oraz powierzyć im relacje z urzędem, wystawiając projektantowi odpowiednie pełnomocnictwo (nie musi być notarialne, bo architekt to zawód zaufania publicznego). Zyskujemy wtedy czas, unikamy stresu i możemy szybciej uzyskać pozwolenie niż we wskazanym powyżej terminie maksymalnym. Architekt weźmie na siebie rozmowy z urzędem i na bieżąco uzupełni wszelkie braki i ewentualne nieprawidłowości. 

Zawartość projektu budowlanego

A projekt branżowy domu (budynku mieszkalnego jednorodzinnego) winien zawierać (zgodnie z praktyką, wymaganiami, ustawą Prawo Budowlane oraz bardzo ważnym rozporządzeniem o formie i zakresie projektu budowlanego):

  • Projekt zagospodarowania terenu sporządzony na mapie do celów projektowych (tę wykonuje geodeta na podstawie mapy zasadniczej i zazwyczaj pomiaru z natury /wizji lokalnej), zwyczajowo, jako odrębne opracowanie z własnym opisem i własną stroną tytułową, gdyż jest on wskazany jako oddzielny załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Na projekcie tym oprócz wrysowania projektowanego budynku i podania jego wymiarów, jak i odległości od granic i punktów charakterystycznych, należy wskazać instalacje doziemne na terenie, utwardzenia, budowle i inne obiekty, w tym podziemne oraz wjazd i wejście na teren, jak również wejście do domu i ewentualny wjazd do garażu. Wrysowujemy również zieleń niską i wysoką oraz obiekty infrastruktury, jak na przykład śmietnik, który również winien być w odpowiednich odległościach od granic i okien.
  • Kartę tytułową z tytułem inwestycji, wskazaniem adresu inwestycji, danych inwestora.
  • Stronę tytułową dla każdego tomu opracowania z informacjami jak na karcie tytułowej oraz z danymi projektantów i ich podpisami. Nie należy zapomnieć również o pełnych danych ewidencyjnych działki oraz kategorii obiektu budowlanego.
  • Opis techniczny zawierający wskazanie lokalizacji terenu, opis ogólny i szczegółowy budynku, bilanse terenu i spisy pomieszczeń oraz wszystkie inne informacje, które zawarte są na rysunkach, łącznie z układem funkcjonalno-przestrzennym, opisem bryły, materiałów i kolorystyki.
  • Załączniki podstawowe, jak oświadczenie projektantów, uprawnienia projektantów i ich przynależność do izb oraz dodatkowe, jak specjalistyczne opinie, uzgodnienia, informacje o terenie, ewentualnie dokumenty (na przykład wyłączenie z produkcji rolniczej – odrolnienie, lokalizację zjazdu), czy inne decyzje umożliwiające budowę domu.

  • Załącznikami są również umowy z gestorami sieci, czyli dostawcami energii elektrycznej, wody, czasem tych odprowadzających ścieki (nie zawsze jednak mamy kanalizację sanitarną czy ogólnospławną) oraz dostawcami ciepła lub paliwa do ogrzewania, jak gaz (też częstokroć ogrzewamy budynek we własnym zakresie paliwem stałym lub ostatnio źródłami energii odnawialnymi).
  • Informację BIOZ czyli informację bezpieczeństwa i ochrony zdrowia wskazującą zakres prac i ryzyka na budowie oraz informacje BHP podczas budowy domu.
  • Charakterystykę ekologiczną i /lub energetyczną budynku z podaniem zapotrzebowań na energię początkową i końcową wraz z przenikaniem dla przegród cieplnych, jak również zapotrzebowaniem na ciepło, media, energię elektryczną.
  • Część architektoniczną zawierającą rzuty kondygnacji, rzut dachu oraz dwa przekroje i elewacje schematyczne. Rzuty wykonywane są w skali 1:100, nie wymagają aranżacji pomieszczeń oraz zawierają tylko podstawowe wymiary i informacje.
  • Część konstrukcyjną zawierającą rzuty elewacje przekroje oraz wskazującą pozycje konstrukcyjne do opracowania. Część ta zawiera również własny opis techniczny oraz obliczenia statyczno – wytrzymałościowe. W tej części mamy również rzut fundamentów i rzut więźby dachowej.
  • Część instalacyjną zawierającą instalacje wewnętrzne wody, kanalizacji, centralnego ogrzewania (wod.-kan i C.O.) oraz zewnętrzne na terenie, jak woda, kanalizacja.
  • Część instalacyjną elektryczną wewnętrzną z zasilaniem i oświetleniem (typowe rozwiązania) oraz zewnętrzną z WLZ (wewnętrzną linią zasilającą) – elektryczną instalacją doziemną na terenie.
  • Projekt instalacji odgromowej dla budynku.
  • Ogólny projekt kotłowni na gaz lub paliwo stałe.
  • Ewentualny projekt szamba (zbiornika bezodpływowego na terenie) lub oczyszczalni ścieków na terenie bez szczegółów.
  • Projekty przyłączy (instalacje od punktów zasilania doogrodzenia) wykonywane są jako odrębne opracowania dodatkowo płatne lub są wykonywane powykonawczo i odbiorowo.
  • Projekt kanalizacji deszczowej – po terenie, do zbiorników, odzysk wody według wymagań inwestora i gminnych programów.
  • Ewentualny projekt urządzeń dodatkowych, jak pompy ciepła, kominki z płaszczem wodnym, inne.
  • Projekt wentylacji mechanicznej (projekt wentylacji grawitacyjnej winien być w projekcie architektonicznym) z rekuperacją i ewentualnie z gruntowym wymiennikiem ciepła.
  • Projekt chłodzenia: klimatyzacja, pasywne, podłogowe, inne.

Cztery ostatnie projekty są zazwyczaj dodatkowo płatne, chyba, że zamówimy projekt kompleksowy, który opisany jest poniżej, a który w firmie Budownictwo i Architektura Marcin Sieradzki jest standardem.

  • Od września 2021 roku w związku z nową formą dla projektu projekt budowlany PB na pozwolenie, składany do urzędu składa się z części architektonicznej PA i PZT, natomiast projekt techniczny – PT (który nie jest projektem wykonawczym), a jest konieczny do rozpoczęcia budowy składa się z części konstrukcyjnej oraz instalacyjnej. W naszej pracowni w ramach naszej ceny otrzymujemy wszystkie te projekty, tj. PB = PA + PZT oraz + PT.

 

Forma projektu na pozwolenie

Opracowanie to może być złożone w jednym skoroszycie jako wspólna dokumentacja lub jako opracowanie wielotomowe, w jednym segregatorze z oddzielnym wyodrębnieniem PZT (bardzo ważnego planu zagospodarowania terenu), architektury, konstrukcji, instalacji, a czasem nawet dokumentów formalno-prawnych.

Projekt składamy w trzech numerowanych i trwale związanych egzemplarzach. I co najważniejsze wszystkie egzemplarze muszą być tożsame, czyli identyczne. Jedynie decyzja o warunkach zabudowy z potwierdzoną ostatecznością lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i oświadczenie dla architekta z Łodzi, mogą być załącznikami do wniosku o pozwolenie na budowę i mogą być składane w jednym egzemplarzu.

Nowa forma Projektu budowlanego

Od 19 września 2020 roku projekt można składać w nowej formie, a od września 2021 roku jest to obligatoryjne. Różnice są znaczne, a nowe Prawo budowlane analizowaliśmy już w innym artykule. Jednak podsumowując całościowy zakres prac się nie zmienia dla Inwestora. Do urzędu składamy trzy egzemplarze projektu budowlano-architektonicznego – PB, składającego się z: opisu, architektury – projektu architektonicznego PA, projektu zagospodarowania terenu – PZT i załączników, z dokumentami formalnymi. Natomiast do rozpoczęcia budowy musimy mieć projekt techniczny – PT, z konstrukcją, instalacjami i dodatkami. Projekt techniczny nadal nie jest jednak projektem wykonawczym! W projekcie BIAMS mamy zarówno pełny projekt  budowlany z PA i PZT, jak i techniczny oraz wybrane i niezbędne projekty wykonawcze.

Tylko tutaj przestrzegamy, iż dla Inwestorów mogą pojawić się pewne ryzyka: gdyż zaniżone wyceny, mogą zawierać jedynie projekt na pozwolenie na budowę (teraz znacznie okrojony z pozwoleniem – PnB łatwiejszym do uzyskania), bez projektów technicznych koniecznych dla rozpoczęcia budowy domu i jej sprawnej realizacji.

I tak ograniczony projekt zarówno w nowym, jak i starym trybie umożliwia spokojnie uzyskanie pozwolenia na budowę. Ale przy bardziej skomplikowanych obiektach, czy ze specyficznymi i energooszczędnymi instalacjami, czy o mocno nietypowej konstrukcji (wszelkie domy nowoczesne i minimalistyczne), wymagane są dokładniejsze projekty lub sporządzenie projektów wykonawczych na późniejszych etapach. Dlatego warto kupić droższy projekt, ale kompleksowy i całościowy…

 

Dlatego biuro architektoniczne BIAMS działające
w całej Polsce (na terenie województwa łódzkiego, mazowieckiego, wielkopolskiego i innych) oferuje w swojej cenie dodatkowo:

  • wariantową koncepcję architektoniczną z wizualizacjami,
  • szkic sytuacyjny i lokalizacyjny dla terenu i okolic wraz z analizą otoczenia bliższego i dalszego,
  • projekty architektoniczne i konstrukcyjne jako budowlano – wykonawcze dokładniejsze i w większej skali (ta wymagana w fazie budowlanej to 1:100, czyli bardzo schematyczna)
  • dokładny projekt fundamentów z przekrojami i detalami,
  • minimum trzy przekroje z dokładniej rozrysowanymi warstwami,
  • detale architektoniczne i konstrukcyjne, niektóre w skali 1:20 i 1:10,
  • dokładne rzuty architektoniczne wraz ze wstępną aranżacją i funkcją, z wymiarami pomagającymi na budowie,
  • zestawienia więźby i elementów stalowych oraz betonowych,
  • projekty elementów monolitycznych i żelbetowych wraz z zestawieniami zbrojenia,
  • elewacje w kolorze ze wskazaniem warstw i materiałów oraz ich ilości,
  • zestawienie stolarki okiennej i drzwiowej zewnętrznej,
  • szczegółowy projekt kotłowni wraz ze wstępnym doborem urządzeń oraz z technologią i automatyką,
  • projekt klimatyzacji /chłodzenia i dokładniejsze projekty ogrzewania,
  • projekty dodatkowe, jak pompa ciepła, panele solarne lub /i ogniwa fotowoltaiczne,
  • bardziej szczegółowe projekty elektryczne wraz z niskimi prądami, jak instalacje domofonowe, alarmowe, RTV/SAT + Internet,
  • projekt wentylacji mechanicznej wraz z rekuperacją, i ewentualnie gruntowym wymiennikiem ciepła,
  • projekt wjazdu na teren,
  • ogólny projekt otoczenia ze wskazaniem utwardzeń, dojść, zieleńców,
  • projekt oświetlenia terenu i ewentualnej elektryki na terenie,
  • projekt koncepcyjny ogrodzenia frontowego,
  • ewentualny projekt studni, gdy nie ma wodociągu w okolicy,
  • wszystkie instalacje doziemne na terenie w tym odprowadzenie wód powierzchniowych (do kanalizacji deszczowej jeśli istnieje lub na terenie – drenaż, studnie chłonne, inne, w tym odzysk i ponowne wykorzystanie),
  • dokładną charakterystykę energetyczną wraz z wyliczeniami przegród i elementów,
  • wstępny przedmiar i spis materiałów dla stanu surowego otwartego,
  • projekt domu energooszczędnego w cenie pakietu.

Dlatego mimo wyższej ceny otrzymujemy kompleksowe i jakościowe opracowanie, niemal w pełni wykonawcze co znacznie nam ułatwia uzyskanie ofert, kosztorysów oraz przede wszystkim umożliwia sprawną realizację bez konieczności dokładnej kontroli, sprawdzeń. Cały proces inwestycyjny budowy domu staje się przyjemniejszy. Oszczędzamy czas i unikamy wielu stresowych sytuacji.

uprawniony architekt Marcin M. Sieradzki
– członek łódzkiej izby architektów i SARP

 

 

poprzedni artykuł -> 1-sze spotkanie z architektem

następny artykuł -> Zalety domu parterowego

wróć do -> Poradnik budowy domu