czyli co zawiera projekt budowlany, architektoniczny, instalacyjny i branżowy domu

Opracowanie dla budynku jednorodzinnego mieszkalnego jest bardzo obszerne i powinno być dość szczegółowe. I mimo, że jest wiele odstępstw dla mieszkalnictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz nie ma tylu przepisów w prawie jak na przykład dla budynków wielorodzinnych czy użyteczności publicznej, projekt winien być pełnobranżowy, czyli zawierać wszystkie poszczególne branże oraz liczne załączniki i dość szczegółowe opisy techniczne i budowlane.

I mimo zapisu w prawie budowlanym, że budynek jednorodzinny można składać na zgłoszenie i to bez branż, forma ta szybko przestała być praktykowana, a inspektorzy nie byli jej przychylni. Dodatkowo przy zgłoszeniu mamy „niemą” zgodę polegającą na tym, iż w przypadku braku sprzeciwu w ciągu 21 dni mamy możliwość rozpoczęcia prac. Ale przy braku decyzji o pozwoleniu na budowę nie mamy możliwości czynienia jakichkolwiek zmian tym bardziej istotnych. Głównie dlatego, iż projekt zamienny danego obiektu sporządzamy zawsze do konkretnej decyzji. A w przypadku składania domu na zgłoszenie nie było decyzji. Dodatkowo przez pierwszy rok w większości urzędów nie wymagano branż, jak instalacje i można je było wykonać powykonawczo, jak przyłącza, czy niekiedy instalacje doziemne na terenie, ale zaprzestano tej procedury i projekt na zgłoszenie musiał być tożsamy (mieć ten sam skład opracowania) co projekt na pozwolenie. Jedyne co zyskiwaliśmy to czas 30 dni (gdy organ nie wzniósł sprzeciwu w formie decyzji) zamiast standardowych 65 dni (czas na wydanie pozwolenia przez urząd). Lecz biorąc pod uwagę, że od złożenia, na sprawdzenie braków formalnych jest 14 dni do wszczęcia postępowania co faktycznie przedłuża bieg terminu, czyli 65 dni biegnie po 14 dniach. Dodatkowo wszelkie prośby o uzupełnienia wstrzymują termin biegu postępowania administracyjnego, zgodnie z KPA. A mimo, że otrzymany już decyzję o warunkach zabudowy, musi się ona uprawomocnić, co trwa minimum dwa tygodnie, a gdy jest wiele stron, które dodatkowo nieregularnie odbierają pocztę, mamy kolejny miesiąc. No i dopiero wtedy gdy mamy ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę możemy wystąpić o dziennik budowy i rozpocząć budowę, ale o tym już w innym artykule.

Dlatego całość procedur warto powierzyć uprawnionemu architektowi i doświadczonej pracowni projektowej i powierzyć im relacje z urzędem, wystawiając projektantowi odpowiednie pełnomocnictwo (nie musi być notarialne, a architekt to zawód zaufania publicznego). Zyskujemy wtedy czas, unikamy stresu i możemy szybciej uzyskać pozwolenie niż we wskazanym powyżej terminie maksymalnym.

Zatem projekt branżowy domu winien zawierać (zgodnie z praktyką, wymaganiami, ustawą Prawo Budowlane oraz bardzo ważnym rozporządzeniem o formie i zakresie projektu budowlanego):

  • Projekt zagospodarowania terenu sporządzony na mapie do celów projektowych (tę wykonuje geodeta na podstawie mapy zasadniczej i zazwyczaj pomiaru z natury /wizji lokalnej), częstokroć jako odrębne opracowanie z własnym opisem i własną stroną tytułową, gdyż jest on wskazany jako oddzielny załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Na projekcie tym oprócz wrysowania projektowanego budynku i podania jego wymiarów, jak i odległości od granic i punktów charakterystycznych, należy wskazać instalacje doziemne na terenie, utwardzenia, budowle i inne obiekty, w tym podziemne oraz wjazd i wejście na teren, jak również wejście do domu i ewentualny wjazd do garażu. Wrysowujemy również zieleń niską i wysoką oraz obiekty, jak na przykład śmietnik, który również winien być w odpowiednich odległościach od granic.
  • Stronę tytułową z tytułem inwestycji, wskazaniem adresu inwestycji, danych wszystkich projektantów i ich podpisami oraz z danymi inwestora, jak również datą opracowania całości.
  • Opis techniczny zawierający wskazanie lokalizacji terenu, opis ogólny i szczegółowy budynku, bilanse terenu i spisy pomieszczeń oraz wszystkie inne informacje, które zawarte są na rysunkach, łącznie z układem funkcjonalno-przestrzennym, opisem bryły, materiałów i kolorystyki.
  • Załączniki podstawowe, jak oświadczenie projektantów, uprawnienia projektantów i ich przynależność do izb oraz dodatkowe, jak specjalistyczne opinie, uzgodnienia, informacje o terenie, ewentualnie dokumenty (na przykład odrolnienie, lokalizację zjazdu), czy inne decyzje umożliwiające budowę domu.

  • Załącznikami są również umowy z gestorami sieci, czyli dostawcami energii elektrycznej, wody, czasem tych odprowadzających ścieki (nie zawsze jednak mamy kanalizację sanitarną czy ogólnospławną) oraz dostawcami ciepła lub paliwa do ogrzewania, jak gaz (też częstokroć ogrzewamy budynek we własnym zakresie paliwem stałym lub ostatnio źródłami odnawialnymi).
  • Informację BIOZ czyli informację bezpieczeństwa i ochrony zdrowia wskazującą zakres prac i ryzyka na budowie oraz informacje BHP podczas budowy domu.
  • Część architektoniczną zawierającą rzuty kondygnacji, rzut dachu oraz dwa przekroje i elewacje schematyczne. Rzuty wykonywane są w skali 1:100, nie wymagają aranżacji pomieszczeń oraz zawierają podstawowe wymiary i informacje.
  • Część konstrukcyjną zawierającą rzuty elewacje przekroje oraz wskazującą pozycje konstrukcyjne do opracowania. Część ta zawiera również własny opis techniczny oraz obliczenia statyczno – wytrzymałościowe. W tej części mamy również rzut fundamentów i rzut więźby dachowej.
  • Część instalacyjną zawierającą instalacje wewnętrzne wody, kanalizacji, centralnego ogrzewania (wod.-kan i C.O.) oraz zewnętrzne na terenie jak woda, kanalizacja
  • Część instalacyjną elektryczną wewnętrzną z zasilaniem i oświetleniem (typowe rozwiązania) oraz zewnętrzną z WLZ (wewnętrzną linią zasilającą) – elektryczną instalacją doziemną na terenie.
  • Projekt instalacji odgromowej.
  • Ogólny projekt kotłowni na gaz lub paliwo stałe.
  • Ogólną charakterystykę energetyczną z obliczeniami dla przegród (ściana, dach, podłoga).
  • Ewentualny projekt szamba (zbiornika bezodpływowego na terenie) lub oczyszczalni ścieków na terenie bez szczegółów.
  • Projekty przyłączy (instalacje od punktów zasilania doogrodzenia) wykonywane są jako odrębne opracowania dodatkowo płatne lub są wykonywane powykonawczo i odbiorowo.
  • Ewentualny projekt urządzeń dodatkowych, jak pompy ciepła, kominki z płaszczem wodnym,
  • Coraz częściej spotykany projekt wentylacji mechanicznej (projekt wentylacji grawitacyjnej winien być w projekcie architektonicznym) z ewentualną rekuperacją.
  • Dwa ostatnie projekty są dodatkowo płatne, chyba, że zamówimy projekt kompleksowy, który opisany jest poniżej, a który w firmie Budownictwo i Architektura Marcin Sieradzki jest standardem.

 

Opracowanie to może być złożone w jednym skoroszycie jako wspólna dokumentacja lub jako opracowanie wielotomowe w jednym segregatorze z oddzielnym wyodrębnieniem architektury, konstrukcji, instalacji, a czasem nawet dokumentów formalno-prawnych.

Projekt składamy w czterech numerowanych i trwale związanych egzemplarzach. I co najważniejsze wszystkie egzemplarze muszą być tożsame czyli identyczne. Jedynie decyzja o warunkach zabudowy z potwierdzoną ostatecznością lub wypis i wyrys z planu miejscowego, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i oświadczenie dla architekta z Łodzi mogą być załącznikami do wniosku o pozwolenie na budowę i mogą być składana w jednym egzemplarzu.

I tak ograniczony projekt umożliwia spokojnie uzyskanie pozwolenia na budowę. Ale przy bardziej skomplikowanych obiektach, czy ze specyficznymi i energooszczędnymi instalacjami, czy o nietypowej konstrukcji wymagają dokładniejszych projektów lub sporządzenia projektów wykonawczych na późniejszym etapie. Dlatego warto kupić droższy projekt, ale kompleksowy i całościowy…

 

Dlatego biuro architektoniczne BIAMS działające
w Łodzi i w Warszawie (na terenie województwa łódzkiego i mazowieckiego) oferuje w swojej cenie dodatkowo:

  • wariantową koncepcję architektoniczną z wizualizacjami,
  • szkic sytuacyjny i lokalizacyjny dla terenu i okolic wraz z analizą otoczenia,
  • projekty architektoniczne i konstrukcyjne jako budowlano – wykonawcze dokładniejsze i w większej skali (ta wymagana w fazie budowlanej to 1:100, czyli bardzo schematyczna)
  • dokładny projekt fundamentów z przekrojami i detalami,
  • minimum trzy przekroje z dokładniej rozrysowanymi warstwami,
  • detale architektoniczne i konstrukcyjne, niektóre w skali 1:20 i 1:10,
  • dokładne rzuty architektoniczne wraz ze wstępną aranżacją i funkcją,
  • zestawienia więźby i elementów stalowych oraz betonowych,
  • projekty elementów monolitycznych i żelbetowych wraz z zestawieniami zbrojenia,
  • elewacje w kolorze ze wskazaniem warstw i materiałów,
  • zestawienie stolarki okiennej i drzwiowej zewnętrznej,
  • szczegółowy projekt kotłowni wraz ze wstępnym doborem urządzeń oraz z technologią i automatyką,
  • projekt klimatyzacji i dokładniejsze projekty ogrzewania,
  • projekty dodatkowe, jak pompa ciepła, panele solarne lub /i ogniwa fotowoltaiczne,
  • bardziej szczegółowe projekty elektryczne wraz z niskimi prądami, jak instalacje domofonowe, alarmowe, RTV/SAT + Internet,
  • projekt wentylacji mechanicznej wraz z rekuperacją,
  • projekt wjazdu na teren,
  • ogólny projekt ogrodu ze wskazaniem utwardzeń, dojść, zieleńców,
  • projekt oświetlenia terenu i ewentualnej elektryki na terenie,
  • projekt ogrodzenia frontowego,
  • ewentualny projekt studni gdy nie ma wody,
  • przyłącze wodociągowe z uzgodnieniami,
  • wszystkie instalacje doziemne na terenie w tym odprowadzenie wód powierzchniowych (do kanalizacji deszczowej jeśli istnieje lub na terenie – drenaż, studnie chłonne, inne),
  • dokładną charakterystykę energetyczną wraz z wyliczeniami przegród i elementów,
  • wstępny przedmiar i spis materiałów dla stanu surowego otwartego,
  • projekt domu energooszczędnego w cenie pakietu.

Dlatego mimo wyższej ceny otrzymujemy kompleksowe i jakościowe opracowanie, niemal w pełni wykonawcze co znacznie nam ułatwia uzyskanie ofert, kosztorysów oraz przede wszystkim umożliwia sprawną realizację bez konieczności dokładnej kontroli, sprawdzeń. Cały proces inwestycyjny budowy domu staje się przyjemniejszy. Oszczędzamy czas i unikamy wielu stresowych sytuacji.

uprawniony architekt Marcin M. Sieradzki
– członek łódzkiej izby architektów i SARP